理智迎接 Condo 时代 投资楼花赚钱要计ROI
发布 : 2020-2-20 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
不少人在考虑住房问题时，无论租还是买，都会提到一个重要的名词「Condo」，即共管柏文。
加拿大地域广博，有的是土地，所以，一向以来，住宅物业类型以房子类(low-rise )物业例如独立屋、半独立、镇屋…为主，但随着人口增多，大城市如多伦多和温哥华更是物业价格步步高升，在价钱压力及土地资源不足的情况下，高楼柏文(high-rise building)日渐蓬勃。
住惯了房子的加拿大人，近些年对柏文「又爱又恨」，有人喜欢价格相对可负担、生活方便的柏文；有人觉得柏文不能保值；政府和银行认为买柏文的人中，自住的人少，投资的人多。
房屋贷款专家王红雨说，投资者在柏文市场中有投机行为，存在炒卖情况。现在投资柏文，尤其是柏文楼花，还有利可图吗？
土地上空无限发展
将柏文作为自住房的家庭，在过去30多年来增速迅猛。柏文通常为小户型，比较适合年轻人和上了年纪的长者。
在房主中，35岁以下和65岁以上的人居多，占48％。在加拿大的各大中心城市，柏文的每呎平均售价一般低于其他各类物业，也就是说，住柏文的可负担性较强。
从数据可以看出，住柏文的人愈来愈多，因此买来自住或出租，都是很正常的——人口愈来愈多，不是每个家庭都适合或有能力住独立屋。
王红雨表示，早于1929年，有人预测纽约的地产业发展走到了尽头，因为没有地皮可以再建房子了，但情况恰恰相反，有了钢筋水泥的楼房之后，纽约的地产一直繁荣地发展到今天。 「土地是稀缺的，但土地上空的那片天却是无限的。柏文的生命力来自于——在大家喜欢居住的地方，虽然一小块地，可以住进去几百个家庭。
如果不是柏文，而是独立屋，就会出现抢offer的情况，几家同时喜欢上在一个地方住，但只能住一家，于是乎房价就被炒起来了。 」他说。
建筑商从需求衡量发展项目
不是所有人都能买得起，或愿意买房的，因此就有了地产投资者——买下来房子租给别人住。大概在五、六年前，不少人对多伦多的柏文市场都有点担心。顾虑包括：「经济基础没有纽约那么好，人口没有墨西哥城那么多，凭什么在建的柏文数量超过这两个城市，雄踞北美之冠？投资者，包括投机者太多，资本的逐利性，会制造地产出现泡沫…。我个人觉得，估计有多少新移民落户多伦多，预计有多少新的劳动力从其他省转到多伦多，以及猜测每年有多少大学生从其他国家或地区来多伦多上学，都没有太大意义，这些因素应该是建筑商从市场角度去考虑，最终决定该不该建这么多柏文。」王红雨说。
价钱较低生活便利是优点
选择自住柏文的人逐渐增多的另一个原因是，价格比独立屋便宜。事实让很多人明白了，无端地猜测，都不会改变一个事实——大家对生活的便利、安全、舒适的追求，以及可负担能力的制约，使住柏文成为了越来越多的人的选择，尤其是年轻人、老人、学生、单身等等。
投资楼花需要房贷护航
王红雨说，关于楼花按揭贷款，还是有很多人不清楚，为什么买了楼花之后要立刻申请贷款。举个例子，在七、八年前，他接到一个垂询电话，说自己买了一个柏文小单位做投资，居住面积约400多呎，当时房价46万多，该投资者后来才意识到，这个价位的投资房，税款无法全额退还，所以还要追加投资。另外，单位面积太小，他一直没有找到肯提供按揭贷款的银行。更令人难以置信的是，这个投资者说他的地产经纪从未没有向他披露过这些风险，如果当初在10天冷静期内知道这些困难，他100％是不会买的。
全额现金购买物业进行投资，收益率会大打折扣，而且，如果是在房产交手前几天才发现问题，恐怕连筹集资金的时间都没有。
「买楼花，贷款先行，没有贷款做保障，楼花投资的风险会大增。」王红雨又说，「对于细面积的柏文单位，银行通常认为风险较大，一定情况下，会要求客户符合贷款违约保险公司的贷款审批标准。」
投资者在买楼花的时候，宜设立一个投资回报率的目标﹔每年ROI（投资回报率，ROI，return on investment）比例是多少？无论楼盘地点多好，无论单位的楼层、朝向、格局多么好，如果没有锁定利率，不知道首付款要付多少，怎么可能计算出投资回报率呢？没有投资回报率，怎么知道是不是一个好的投资呢？
推算投资回报率ROI
总结一下，决定买楼花时，签订楼花合同之后，10天冷静期到期之前，一定要问清楚下面的问题：
1.有没有Tarion的新屋保障计划担保﹖一些老楼改装成新柏文的项目，没有Tarion保障，一旦建筑质量出问题，怎么办？
2.居住面积太细的单位，有没有银行可以在不投保贷款违约保险，就能批准贷款﹖
3.贷款批覆和利率能够锁定多长时间，利率是多少﹖
4.最低首付款比例是多少﹖
5.楼盘有没有酒店组合部分﹖有些酒店与柏文混合的建筑物，银行不会按照住宅按揭贷款的审批程序和利率审核贷款的。
6.GST/HST能退回多少﹖无法退回部分，是追加的投资成本。
7.预期租金是多少﹖建筑商有没有回租协议。有了前6项的答案，就可以推算出交房时的投资回报率，有没有投资价值。
加拿大地域广博，有的是土地，所以，一向以来，住宅物业类型以房子类(low-rise )物业例如独立屋、半独立、镇屋…为主，但随着人口增多，大城市如多伦多和温哥华更是物业价格步步高升，在价钱压力及土地资源不足的情况下，高楼柏文(high-rise building)日渐蓬勃。
住惯了房子的加拿大人，近些年对柏文「又爱又恨」，有人喜欢价格相对可负担、生活方便的柏文；有人觉得柏文不能保值；政府和银行认为买柏文的人中，自住的人少，投资的人多。
房屋贷款专家王红雨说，投资者在柏文市场中有投机行为，存在炒卖情况。现在投资柏文，尤其是柏文楼花，还有利可图吗？
土地上空无限发展
将柏文作为自住房的家庭，在过去30多年来增速迅猛。柏文通常为小户型，比较适合年轻人和上了年纪的长者。
在房主中，35岁以下和65岁以上的人居多，占48％。在加拿大的各大中心城市，柏文的每呎平均售价一般低于其他各类物业，也就是说，住柏文的可负担性较强。
从数据可以看出，住柏文的人愈来愈多，因此买来自住或出租，都是很正常的——人口愈来愈多，不是每个家庭都适合或有能力住独立屋。
王红雨表示，早于1929年，有人预测纽约的地产业发展走到了尽头，因为没有地皮可以再建房子了，但情况恰恰相反，有了钢筋水泥的楼房之后，纽约的地产一直繁荣地发展到今天。 「土地是稀缺的，但土地上空的那片天却是无限的。柏文的生命力来自于——在大家喜欢居住的地方，虽然一小块地，可以住进去几百个家庭。
如果不是柏文，而是独立屋，就会出现抢offer的情况，几家同时喜欢上在一个地方住，但只能住一家，于是乎房价就被炒起来了。 」他说。
建筑商从需求衡量发展项目
不是所有人都能买得起，或愿意买房的，因此就有了地产投资者——买下来房子租给别人住。大概在五、六年前，不少人对多伦多的柏文市场都有点担心。顾虑包括：「经济基础没有纽约那么好，人口没有墨西哥城那么多，凭什么在建的柏文数量超过这两个城市，雄踞北美之冠？投资者，包括投机者太多，资本的逐利性，会制造地产出现泡沫…。我个人觉得，估计有多少新移民落户多伦多，预计有多少新的劳动力从其他省转到多伦多，以及猜测每年有多少大学生从其他国家或地区来多伦多上学，都没有太大意义，这些因素应该是建筑商从市场角度去考虑，最终决定该不该建这么多柏文。」王红雨说。
价钱较低生活便利是优点
选择自住柏文的人逐渐增多的另一个原因是，价格比独立屋便宜。事实让很多人明白了，无端地猜测，都不会改变一个事实——大家对生活的便利、安全、舒适的追求，以及可负担能力的制约，使住柏文成为了越来越多的人的选择，尤其是年轻人、老人、学生、单身等等。
投资楼花需要房贷护航
王红雨说，关于楼花按揭贷款，还是有很多人不清楚，为什么买了楼花之后要立刻申请贷款。举个例子，在七、八年前，他接到一个垂询电话，说自己买了一个柏文小单位做投资，居住面积约400多呎，当时房价46万多，该投资者后来才意识到，这个价位的投资房，税款无法全额退还，所以还要追加投资。另外，单位面积太小，他一直没有找到肯提供按揭贷款的银行。更令人难以置信的是，这个投资者说他的地产经纪从未没有向他披露过这些风险，如果当初在10天冷静期内知道这些困难，他100％是不会买的。
全额现金购买物业进行投资，收益率会大打折扣，而且，如果是在房产交手前几天才发现问题，恐怕连筹集资金的时间都没有。
「买楼花，贷款先行，没有贷款做保障，楼花投资的风险会大增。」王红雨又说，「对于细面积的柏文单位，银行通常认为风险较大，一定情况下，会要求客户符合贷款违约保险公司的贷款审批标准。」
投资者在买楼花的时候，宜设立一个投资回报率的目标﹔每年ROI（投资回报率，ROI，return on investment）比例是多少？无论楼盘地点多好，无论单位的楼层、朝向、格局多么好，如果没有锁定利率，不知道首付款要付多少，怎么可能计算出投资回报率呢？没有投资回报率，怎么知道是不是一个好的投资呢？
推算投资回报率ROI
总结一下，决定买楼花时，签订楼花合同之后，10天冷静期到期之前，一定要问清楚下面的问题：
1.有没有Tarion的新屋保障计划担保﹖一些老楼改装成新柏文的项目，没有Tarion保障，一旦建筑质量出问题，怎么办？
2.居住面积太细的单位，有没有银行可以在不投保贷款违约保险，就能批准贷款﹖
3.贷款批覆和利率能够锁定多长时间，利率是多少﹖
4.最低首付款比例是多少﹖
5.楼盘有没有酒店组合部分﹖有些酒店与柏文混合的建筑物，银行不会按照住宅按揭贷款的审批程序和利率审核贷款的。
6.GST/HST能退回多少﹖无法退回部分，是追加的投资成本。
7.预期租金是多少﹖建筑商有没有回租协议。有了前6项的答案，就可以推算出交房时的投资回报率，有没有投资价值。