时兴商用玻璃幕墙 增安全感兼卖贵30%

发布 : 2022-11-03  来源 : 加拿大置业频道


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讲到买卖楼房,大家经常追求的是「五分钟步行到超市;邻近404高速」等便利。

但强调Location、Location、Location也开始有问题。君不见现在GTA周边的高速公路不时塞车,很多住宅区现在亦因缺乏人气而治安欠奉。

华裔建筑师郑景明说,多伦多地产要持续健康地发展下去,其实应该学一下西岸少公路的温哥华与地震后的三藩市。



曾到访过温哥华的朋友,一定会被她跟北美其他大城市与别不同的气质吸引。明明四周都是高楼大厦,却不会予人局促挤迫之感;明明没有高速公路,市内交通却出奇地方便;明明没有万呎的独立豪宅,地产市场却异常兴旺。

这一切都要归功于温市高瞻远瞩的城市规划。作为加拿大东岸第一大城市、北美前列的金融中心,多伦多可如何借镜?更重要的是,了解城市发展背后的理路,往后买卖投资物业的时候,方可比人看得更高更远。

平原城市限制了想像力
华裔建筑师郑景明感叹,由于温哥华地形上的制肘,反而激起政府及建筑师的创意,把挑战变成机会,才会有「温哥华主义」出现。多伦多是一个大平原(喜欢骑长途单车的人最清楚),除了南方的安大略湖,其他地方可一直延伸向外发展。

因此,几十年前大多区开始发展时,便跟其他北美城市一样,城市规划就是建高速公路,然后附近建一堆独立屋。

当人口饱和,便延伸公路,在远一点的地方再建一埋独立屋镇屋。往北由士嘉堡开始,到万锦,再到新市,一直延伸到巴里,以404、400贯连,就是最佳例子。

现在福特政府更想加建413公路连接约克、皮尔及荷顿区,伸延400、410与427公路。撇除环保人士全力反对,原住民激烈抗议外,加建公路未必等同交通便利。

这种「有土地就是任性」的发展蓝图,缺点亦随近年人口增加而暴露:1)塞死在404、401已是不少驾驶人士的生活日常。 2)社区晚上僻静出现的治安问题。 3)公共交通系统完全跟不上住宅区发展需求。



高速公路像手术刀 一样令多市四分五裂
与时同时,市中心却因多条高速公路而把城市割开几区。

郑景明举例:「从多伦多大学到码头一带,走在路上,要穿过公路的桥墩,或是公路的分支」,原本很宽敞的空间,却被切割成了一段一段。 「要在那边建筑,根本没什么发挥空间。」

不少人认为高速公路可以令交通更方便,现代化城市都是用高速公路贯连生活。对此,郑景明解释,「美国有很多城市已经意识到高速公路带来的问题,比如西雅图、三藩市等许多城市已决定拆除这些高速公路,以让人更方便进入海滨地区。

在三藩市,几年前发生了一场大地震,高速公路被破坏得无法修复。你猜怎么样?



数年后全然没有大型交通灾难!
大家很快找到了其他出行方式代替,包括多建两旁有绿树林荫的大道(Boulevard)疏导交通,增加公共交通的配套设施,诱导市民减少用车,多搭公车或踩单车。

「现在,他们拥有美丽的绿树成荫的Embarcadero大道供市民享用。西雅图现在也在做同样的事情。他们将拆除海滨高速公路,并用海滨公园单车径取而代之。」

至于多伦多,他认为以往海岸的高速是配合船只停靠的地方,为火车和卡车装卸货物。不过时代变了,现在大多数船舶只运货柜并停靠在卸货港口,如果未来政府重新审视高速的存在价值,或可为该区带来更多发展空间,以及不同类型的创作风格。

景观优美的单位可卖贵三分一
谈到建筑风格,不可不提他在多市的得意之作,多伦多香格里拉酒店及公寓。 2012年落成时,它是市中心其中一楝最高的建筑物,而且是第一楝以商用玻璃设计的高楼住宅。 「香格里拉可算是温哥华主义在多市奠基的里程碑。以往发展商对高层condo比较保守,认为难以畅销。当年我们在东岸小试牛刀,它的成功令很多建筑商争相仿效。」

香格里拉可说是经典的摩天大楼(point tower),一反过去以砖头中空放窗户的传统,改为以写字楼落地玻璃组成幕墙(Curtain Wall),保证单位内有上佳的采光及广角景观。 「几十年前,你从机场开车到市中心,沿途你会看到很多平楼(flat building),它们都是在路旁两边平地而起,停车场在地下,整楝平楼只有一面向湖,其他三面都没有任何景观。」他认为这种平排单向的平楼,浪费了不少景致,更重要的是,令很多单位卖不到好价钱。

「温哥华人很重视景观,北面向山,西面向海,南面有河,如何尽用大自然的景色是大学问。除了幕墙,楼与楼保留80呎距离,用间隔式(像戏院座位般)而不是并列等等,再加上以电梯为中心的楼面设计,最后可令大楼中百分之八十的单位可以有景观!」
有景跟无景的单位价格差多少? 「同一面积的单位,有景跟无景的可以相差25%到30%。」的确,大家下次在多市湖滨散步时不妨留意一下,这类看似商业大厦的住宅大楼,近年的确如雨后春笋般在湖滨出现。



绿化空间很治愈
翻阅最新的几个大型Condo楼盘,不约而同提到绿化社区。对此,郑景明表示,绿化空间很重要。

「多伦多市中心,旧区感觉太密集,抬头连蓝天都被高楼大厦遮盖。现今城市人有很多情绪问题、心理毛病,或多或少与住宅环境有关。」回想在香港的住宅,对这话实在十分认同。

因此未来的建筑设计,一定要把住宅大楼跟公园、林荫大道及商店作一个完美的平衡。前述提到不兴建公路改变市民的出行方式,也紧扣现在兴建的柏文提高绿化计划。

现在的Eco-Friendly柏文,可收集雨水滤化用水,尽量使用环保物料、全栋只用LED照明及能源之星家电。全大厦停车场设计鼓励Ride-Share(汽车共享)、大量单车架及提供免费充电站给电能车使用。

「你可以看看香格里拉,当年设计时我特别用了一个停车广场。外头大学道附近如何拥挤,只要开车进来,你可以在一个开扬的空间慢慢把车停好。送货车辆进来,也不会阻塞两旁行人。这种设计除了够气派,更重要是创造一个轻松、不徐不疾的生活态度。」

安全感与人气密不可分
谈到以往的多伦多市中心,郑景明亦提到街上治安的问题。 「旧日商业区比较多,五六点后便有如死城一样,走在街上难免不安。」他补充,「有研究显示,eyes on the street对街上行人的安全感很重要。用我们平常讲法,就是人气。楼上有住宅,楼下有些餐厅小商店,走在街上会感到楼上住的人会随时观察到街上人的状况,会令人有安全感,贼子图谋不诡也要三思。」

因此,新式的大楼,一般不再是纯住宅用途,而是平衡商业及住宅空间,除了方便,也能让晚上多一点人气,自然更旺丁旺财。

「其实如果从香港过来的,应该会对融合商业及住宅空间的概念不陌生。很多屋村的最底两层或旁边就是街坊商场,甚至连接地铁站及公共巴士站。居民可一站式解决衣食住行之余,受惠于晚关门的食肆、超市与小店,就算深宵也很热闹。走在街上就倍感安心。

相对来说,大多区的『屋村』少有一站式的街坊商场。但这会随着需要改变。现在新落成的柏文,也多了很多公共活动空间。」

可见一区的楼房是否值钱,与整个城市的大环境不无关系。或许大家以后选物业,可以更多留意该城区的发展规划蓝图!



什么是「温哥华主义」?
温哥华背山面海,左右是河道及农业土地保护区(ALR)的格局,限制了地产项目的发展,令温市很难建造大量的独立屋。郑景明解释,温市比较像美国的万哈顿,由于地理局势,住宅只能往上发展。偏偏温哥华人很重视住屋的景观,密密麻麻的高楼大厦只会令居民反感。 「景观保护指南」于1990年修订后,更确立了高度限制以保护北岸山脉的景观。

如何善用温市的地形及独特景观,化缺点为城市特色考验了一众建筑师。

「温哥华主义」特点是居住在市中心的大量居住人口,具有混合用途的开发项目,通常具有中等高度的商业设施和狭窄的高层​​住宅塔楼,居民依赖公共交通多于高速公路,创建和维护绿化空间,并保留观景廊道。

这意味着创建一个人们可以平衡工作、娱乐和购物的社区城市,在下班后仍可一起享受充满活力的街头生活。

人口密集不代表要牺牲公共空间,事实上完美的空间规划正是温市的迷人之处。郑景明补充温市的住宅之间必须保留80呎距离,保证不会「妨碍路人望天;阻碍住户看景。」将公园和开放空间、人行道和人行道、水道、树木、景观美化和照明融入城市脉络。

在往高处发展时,仍致力保护城市及其周围环境的美观;允许密度和增长却令温哥华的天际线更有魅力。