【审计调查发现】RECO过去五年在多数信托帐户违规案件中未能遵循自身处理程序(图)

发布 : 2025-11-26  来源 : 明报即时新闻网


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【明报专讯】调查发现安省地产委员会（Real Estate Council of Ontario， RECO）过去五年在多数最严重的信托帐户违规案件中未能遵循自身程序。

据RECO委托进行的审计显示，当信托资金被挪用时，监管机构的「标准程序」应迅速对该经纪公司及其记录经纪人（broker of record）发出注册暂停令、冻结公司银行帐户，并启动吊销相关经纪人房地产执照的程序。

由Dentons Canada执行的这份审计指出，前任注册官在处理iPro Realty事件时偏离了上述做法，与该公司共同创办人达成了一项具争议性的协议。

然而，对RECO过去五年纪律处分的全面分析显示，在iPro事件之前就已存在令人担忧的执法不力与不透明模式。

调查找出30名注册人（经纪人及经纪公司），他们涉及各种信托相关违规行为，包括「非故意」提领资金、未能对信托帐簿进行调节，以及将资金挪作私人用途。

这些注册人中，近半数最终因信托违规而失去执照，显示违规情节严重，但RECO在14个最终吊销执照的案件中仅对6个案件迅速暂停执照；对7家经纪公司仅冻结了4家的帐户。

虽然法律要求RECO必须在线上公开注册人的纪律资讯，但并未规定须公开的细节程度。调查发现，RECO发布的纪律摘要未能充分描述违规的严重性，导致公众无法判断处罚是否适当。RECO依法须至少保留五年纪律资讯。

RECO对调查调查结果提出10页回应，坚称其执法行动「适当」。该机构对案件数量提出异议，称调查找出的30名注册人实际仅涉及18件独立案件。

当调查要求提供更多纪律资讯以判断处置是否适当时，RECO回覆称相关资料已公开在网站上。然而，在调查进行之际，RECO才陆续在其网站补充更多纪律资讯。

本周，安省政府预计将宣布是否因 iPro 争议而接管该监管机构。该案中，RECO在iPro披露信托资金短缺1,000万元后，与这家安省最大房地产公司之一的业主达成协议，让他们免于起诉与罚款。

该协议允许业主及其雇用的2,400名经纪人在协议后继续营业三个月，期间成交超过7亿元的房屋交易，直到8月RECO才向公众发出警示。

一个月后，RECO聘请的法务会计师初步审计发现，iPro共同创办人Rui Alves与Fedele Colucci 将超过3,000 万元的信托资金转入支付自己、其家族成员、其他公司及投资人的帐户。

业界许多人表示已对 RECO侦测与惩处信托帐户违规的能力失去信心，多年来这类案件都在公众视野之外处理，罚则缺乏一致性与透明度。

安省九大房地产协会领袖（包括多伦多地区地产局主席 Elechia Barry-Sproule）联名致函负责监督RECO的公共与商业服务交付及采购厅，敦促省政府将RECO交由省级申诉专员办公室接管。

他们在信中写道：「iPro 案件是令人不安模式的一部分，凸显了安省房地产监管机构需加强透明度与问责制，以提升公众信心并确保专业操守。」

调查调查首先建立了一个资料库，追踪RECO对注册人（包括经纪公司、个别经纪人及销售员）采取的400多项执法行动，再将纪律摘要与 RECO 公开的暂停、吊销执照或因《省级违规法》被定罪名单进行交叉比对，找出 30 名因信托违规受处分的注册人。

虽然RECO有权立即暂停注册并冻结挪用信托资金的经纪公司帐户，但调查分析显示，实际执行比例不到一半。

在7家最终因信托违规失去注册的经纪公司中，仅3家（43%）被立即冻结帐户并暂停注册。

RECO称还有1家经纪公司也遭此处置，但该资讯未公开在纪录中。

当调查向RECO临时注册官基（Lisa Key）提出调查结果时，她表示调查所列的多数信托违规案件属「轻微」，「远低于故意将资金移出信托帐户并挪为私用的严重门槛」，且 RECO 的处置已「适当」且「成比例」，即便被视为「轻微」违规也会采取行动。

基表示，过去两年仅有「6 件」信托相关执法行动涉及「资金被挪作私人用途的证据」。

当被问及为何对14个最终吊销执照的案件未全部立即采取行动时，基回应称「监管机构无法对各种可能情境套用统一标准」。

然而，RECO自行委托审计其对iPro丑闻反应的Dentons报告却指出，RECO员工「对消费者保护使命的理解不清或缺乏明确性」。

该审计同时明确指出：「当RECO 获知经纪公司可能挪用信托资金时的标准程序，是立即发出冻结令、暂停令，并提出吊销注册。」

在14个最终失去执照的经纪人与经纪公司中，8个被强制吊销，6个（包括iPro及其共同创办人）则获准「自愿放弃」执照。

RECO向调查表示，它只能直接对经纪公司的银行帐户发出冻结令，无法直接冻结个人经纪人的帐户。在iPro案中，RECO 透过安大略高等法院对Colucci与Alves的资产提出冻结诉讼。

位于尼加拉瀑布区的Reio Realty 在2019年4月30日因检查发现财务「异常」而被RECO冻结帐户。RECO向调查称已对该公司发出暂停令，但调查未找到相关公开纪录。

然而，RECO允许Reio的记录经纪人继续执业近三年，直到2022年12月才正式因「涉嫌挪用客户资金、不诚实行为、在注册申请中提供虚假陈述及未履行房地产交易文件义务」而吊销其执照。

为何花了三年才吊销该记录经纪人的执照至今不明，RECO也未披露该经纪人具体行为或涉嫌挪用金额。

RECO对所有涉及信托违规的注册人纪律摘要中，均未揭露财务损失或信托资金短缺金额。

渥太华房地产经纪人雷伊（Brandon Reay）表示，这令人担忧：「如果我们不知道遗失了多少钱、损害范围有多大，从公众保护的角度来看真的非常、非常令人忧虑。」

他补充说，消费者若无法得知业界不良行为者的完整事实，就无法做出明智决定。

调查还发现6宗记录经纪人未能制作或提供每月信托调节报表的案件。依法必须制作这些调节报表，以确保信托帐户资金进出正确。

RECO网站将不当、不完整或不符合规定的信托调节视为可能导致「严重后果」的警示，包括监管处罚及损害消费者信任。

但RECO在书面回覆调查时，却将这些违规描述为与「简单记帐错误、错误收取银行费用到信托帐户、未汇出无人认领信托资金」同属的「轻微违规」。

安省肯普特维尔（Kemptville）的经纪人恩布尔顿（Wendy Embleton）在2022年1月至 2023年5月间未能提供17个月的信托调节报表。

RECO仅暂停了恩布尔顿的执照，未冻结其帐户、未开罚，也未提出吊销执照。

基表示此案属轻微违规，恩布尔顿及其公司Exit By Design只是「未能向检查人员提供所需资料」，并非信托帐户问题。Embleton 未回覆调查的置评请求。

在检视 RECO 为防止未来违规所采取的罚款时，调查发现，在资料库中的30名注册人中仅一半被罚款，金额从3,000元到60,000 元不等，中位数为15,000 元。

RECO向调查表示，罚款金额主要由安省法院或其纪律委员会依过往案例决定，监管机构几乎无控制权。

基提到，2022年通过的《房地产信托法》已订定最高罚款额度：个人最高50,000 元，经纪公司最高100,000元。

渥太华经纪人雷伊对执法不一致感到忧虑：「我们有法规说明 RECO『可以』做什么，但从未规定『何时』或『如何』必须行使这些权力。因此没有任何机制自动触发某种特定罚则，也没有时间表或强制事件顺序。我们只有工具箱，却没有标准作业流程，这正是目前重大不一致的根源。」

多伦多房地产诉讼律师事务所合夥人吉尔（Neil Gill）表示，由于执法缺乏一致性，他很难向客户提供明确建议：「资讯根本不公开，真的很困难。」

与此同时，近年来消费者存款遗失的保险理赔案件显著上升。

RECO年报将此类案件称为「事件」（occurrence），2024年增至14件（2022年为10件），包括经纪公司破产、资金挪用及「社会工程诈骗」。

RECO委托管理专业责任保险的Alternative Risk Services表示，无法提供过去五年与信托违规相关的理赔金额细节，目前仍在处理iPro相关理赔。

RECO表示，自2024年起已致力改善公开注册资讯的清晰度，提供更一致且相关的资讯，帮助消费者在选择房地产经纪人时做出明智决定。

安省地产协会主席波兰（Cathy Polan）称信托违规「特别恶劣……因为行为人基本上是在窃取买卖双方的血汗钱」。

她代表省内超过11万名持牌经纪人表示，监管机构必须专注于执法与纪律等核心职责，「确保此类事件不再发生」。

她说：「今年iPro Realty Ltd. 发生的事绝对不可接受，已动摇整个房地产行业的根基。」