湾区热搜：严重供过于求 价格大跌 广州停新批商务公寓 防冲击楼市
发布 : 2024-4-23 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
【明报专讯】广州市规划和自然资源局（下称「广州规自局」）发布《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》（下称《通知》），在全市范围停止新批商务公寓项目。分析指出，「商务公寓」虽与普通私人住宅属不同种类物业，多年来严重供过于求，价格已大幅下跌，其可居住特性会冲击住宅市场，因此要加以规范。
在内地，「住宅」与「商务公寓」属两类物业，前者建于住宅用地上，买家拥有70年期的不动产权证（房产证），后者则建于商业服务业（简称商服类）用地或混合用地上，消防要求、燃气安装、按揭政策、水电价格及管理费标准等均与私人住宅不同，其业权年限较短，亦不得用于登记户口或于所在学区（校网）就读，但由于总价低、不受住宅限购政策约束，可以用作办公、出租等，仍有投资者入市。
规划不得出现「类住宅」表述
该《通知》落款为4月2日，广州市规自局确认其内容真实，但属「内部文件」，具体细则仍在进一步沟通和研究中，若后续有公开解释会及时发布。《通知》指出，新规目标是为严格遏止将商服类物业变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等「类住宅」，维护健康有序的房地产市场。《通知》要求，在全广州市范围停止新公寓项目的规划审批，编制土地出让方案时，不得出现有关「公寓」等「类住宅」表述；若发现改变使用性质等涉嫌遾x??建设情形，将交城管执法部门查处。
《通知》引述2015年已实施的《广州市城乡规划技术规定》第三十三??o?J??商业用地上盖物业不得采用住宅设计形态，宜采用公共走廊、公共卫生间布局，除食堂或商业餐饮区域外不得设置厨房，亦不得在平面功能标注中出现「公寓」、「卧室」、「客厅」等住宅类功能描述。然而，同一份规定的第五十三条又规定，在乡村建设用地可以建设公寓。
有不具名受访的专家指出，第五十三条原意是让村民集中居住，节约用地，但现实中有些乡村大规模兴建超过村民居住所需的公寓，然后对外放售。本报去年曾报道有免费睇楼团以误导手法吸?x??人购买公寓（2023年6月5日A6版），其中一处便属这类村地公寓。
有业内人士分析，广州一直坚持商业用地上的物业不得作居住用途，过去内地住宅市场火热，使发展商铤而走险，递交图则时称为写字楼，但后续将其改造为公寓。上述分析亦称，新政实施后，断绝了写字楼改造为公寓的可能，亦会打击发展商竞投商业用地的积极性，但同时能平衡住宅市场供需。
专家：新政可稳住宅价格
据内房研究机构中指研究院数据，2019年是广州商务公寓成交的巅峰，全年共成交37,296个单位，此后每年皆不超过2.6万个，但2023年仅成交14,234个。与此同时，从2020至2023年，广州一手楼成交数量分别为11.14万、11.19万、7.35万及7.53万个单位。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，现时市面上的商务公寓价格下跌幅度远超住宅，「去库存」难度较大，新政可稳定价格。
明报记者
在内地，「住宅」与「商务公寓」属两类物业，前者建于住宅用地上，买家拥有70年期的不动产权证（房产证），后者则建于商业服务业（简称商服类）用地或混合用地上，消防要求、燃气安装、按揭政策、水电价格及管理费标准等均与私人住宅不同，其业权年限较短，亦不得用于登记户口或于所在学区（校网）就读，但由于总价低、不受住宅限购政策约束，可以用作办公、出租等，仍有投资者入市。
规划不得出现「类住宅」表述
该《通知》落款为4月2日，广州市规自局确认其内容真实，但属「内部文件」，具体细则仍在进一步沟通和研究中，若后续有公开解释会及时发布。《通知》指出，新规目标是为严格遏止将商服类物业变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等「类住宅」，维护健康有序的房地产市场。《通知》要求，在全广州市范围停止新公寓项目的规划审批，编制土地出让方案时，不得出现有关「公寓」等「类住宅」表述；若发现改变使用性质等涉嫌遾x??建设情形，将交城管执法部门查处。
《通知》引述2015年已实施的《广州市城乡规划技术规定》第三十三??o?J??商业用地上盖物业不得采用住宅设计形态，宜采用公共走廊、公共卫生间布局，除食堂或商业餐饮区域外不得设置厨房，亦不得在平面功能标注中出现「公寓」、「卧室」、「客厅」等住宅类功能描述。然而，同一份规定的第五十三条又规定，在乡村建设用地可以建设公寓。
有不具名受访的专家指出，第五十三条原意是让村民集中居住，节约用地，但现实中有些乡村大规模兴建超过村民居住所需的公寓，然后对外放售。本报去年曾报道有免费睇楼团以误导手法吸?x??人购买公寓（2023年6月5日A6版），其中一处便属这类村地公寓。
有业内人士分析，广州一直坚持商业用地上的物业不得作居住用途，过去内地住宅市场火热，使发展商铤而走险，递交图则时称为写字楼，但后续将其改造为公寓。上述分析亦称，新政实施后，断绝了写字楼改造为公寓的可能，亦会打击发展商竞投商业用地的积极性，但同时能平衡住宅市场供需。
专家：新政可稳住宅价格
据内房研究机构中指研究院数据，2019年是广州商务公寓成交的巅峰，全年共成交37,296个单位，此后每年皆不超过2.6万个，但2023年仅成交14,234个。与此同时，从2020至2023年，广州一手楼成交数量分别为11.14万、11.19万、7.35万及7.53万个单位。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，现时市面上的商务公寓价格下跌幅度远超住宅，「去库存」难度较大，新政可稳定价格。
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