收入增息率降贷款权提升 17年前借18万今可借27万(图)

发布 : 2017-8-22  来源 : 明报新闻网


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按揭利率下降加上税前收入增加，令加国主要城市屋价上升。图为多伦多市中心高幢柏文。(明报记者摄)


【明报专讯】智库机构菲莎研究所(Fraser Institute)一份最新报告显示，加拿大在讨论房价上涨情况时，常常忽视的一个因素就是按揭利率。收入增加同时利率下降，使得潜在购房者能贷到的按揭贷款更多，也令房价增长迅速。

从2000年至2016年期间，银行按揭利率从7.0％下降至2.7％。这导致潜在购房者的按揭借贷权（即最高合格抵押贷款额）增长了52.9％。

根据2000年的家庭平均收入，利率下降还导致同期有4个主要地区的按揭贷款权（Mortgage Borrowing Power）增加：温哥华从18.37万元增加至28万元；卡加利市从22.12万元，增加到 35.27万元；多伦多从$ 22.12万元增加到33.81万元；满地可市从17.17万元，增加到26.25万元。

与此同时，加拿大的平均税前家庭收入，在这一时期也上升了53.0％，4个大都市地区的变化如下：温哥华增长了47.8％，卡加利增长76.8％，多伦多增长35.2％，满地可增长45.5％。

收入在增加。同时利率在下降，使得潜在购房者借款能力明显上升。具体来说，加拿大的按揭贷款能力增长了126.1％。其中卡加利增长161.2％，多伦多增长99.7％，温哥华和多伦多分别增长了118.4％和115.0％。

以2000年加拿大平均家庭的年收入50,785.8元为例。当银行利率从2000年的7.0％下降至2016年的2.7％之后，一个这样年收入的家庭，其能贷到的按揭贷款权，就可以从2000年的180,949元，增加到2016年的276,610元，同比增长了52.9％。

假如家庭收入额不变，把上述公式套用到4大地区之后，温哥华的平均收入水平（51,572元）家庭，在2016年可以借到28万元，涨幅接近53％。卡加利上涨至35万元，多伦多增至33.8万元，满地可增至26.25万元。

一旦把收入增加也考虑进来，一个加拿大普通家庭的最高按揭贷款权的增幅，就不再仅仅是52.9％，而是126.1%。

具体来说，卡加利市的增幅最大，达到161.2％；大多伦多增幅最小，但也有99.7％的显著增长，温哥华按揭贷款权增加了118.4％，满地可为115%。

总的来说，潜在购房者如果能够以较低的利率借款，其按揭贷款的一小部分用于利息，较大部分用于偿还本金，使得借贷权力逐步增长，从而间接地推动了房价的上涨。