【现下房市的不确定性】有大银行为买家提供这一种按揭(图)

发布 : 2025-4-11  来源 : 明报即时新闻网


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【明报专讯】大多区内不少建筑发展商由于买家放弃订金拒绝收楼，令致受影响建筑商只有停止发展计划，现今加拿大有主要银行，愿意为这些买家提供按签售楼协议时的房价，提供按揭贷款。

发展商与至少一家大型银行现今推出「统包估价」（blanket appraisals），以期在预售建筑发展项目中，省回数百万元计的已投放成本。然而有专家警告，这种估价方式虽能协助预售买家完成买屋交易，但长远而言却可能损害购屋者权益。

所谓统包估价，是指贷款机构采用买方签订购屋协议时的房产价值，而非交屋时更新的市场估价。

这种做法并非新创，但过去一年，因为许多人在2021至2022年疫情房市高位时置业，在现今房价回落下，加上利率已扬升。若房产估价低于合约价，买方便需要补足差额，否则可能面临违约风险，甚至会遭建筑发展商控告毁约。

采用统包估价，反映买家的贷款金额将高于房屋实际价值，导致其陷入「负资产」困境，房产净值归零。

房地产经纪公司Realosophy总裁约翰·帕萨利斯（John Pasalis）指出，建筑商虽宣称统包估价对买方有利，实质上最大受益者是贷款一方。他解释说，银行已提供建筑贷款，若违约率过高，将导致整个项目烂尾，整个发展方案就会崩盘。

他补充，这使银行背负数百万美元风险，故有强烈动机确保买家完成交易。

据《多伦多星报》获取的业界消息与促销资料，加拿大皇家银行（RBC）正为特定预售项目提供统包估价服务，这些项目的同类型单位价格近年已显著下跌。

RBC个人与商业银行传讯总监雪莉·布林恩（Cheryl Brean）强调，该行遵循「负责任借贷原则」，房产估值方法均符合监管要求。

多伦多建商萨克梅特发展公司（Sakmet Developments）与RBC合作，为其韦比市「梅菲尔德庄园」（Manors on Mayfield）41栋联排别墅预售买家提供「统包估价保障」。执行经理安德莉亚·迪克森（Andrea Dixon称，此举是在房市动荡时期，给赋购屋者信心。买家无需二次估价即可完成交吉。RBC的宣传手册承诺「一经批准即持续有效，无需重新审核或估价」。

多伦多Alpha Appraisals估价公司总裁穆斯塔克·汗指出，疫情高峰期以每平方尺1,200至1,600美元售出的单位，现今估价普遍低于原价10%至30%。「实务中已见大量买家因估价缺口陷入财务困境，甚至考虑破产解套。」《星报》调查发现，至少130起诉讼涉及两家建商对五栋大楼未能交屋的买家提告，其中一名受访买家证实获提供统包估价。

2024年3月，建商CentreCourt在经纪人答谢会上宣传与RBC合作的五栋公寓统包估价方案，包含森林山庄、55 Mercer Residences等项目（CentreCourt未回应置评请求）。卑诗省抵押贷款经纪人亚历克斯·庞直言：「银行根本是在虚假估值基础上放贷，以降低自身风险暴露。当市场裂痕浮现时，统包估价成了支撑房市的工具。」

脸书买卖群组近期更出现统包估价的转售广告，一则CentreCourt大楼单位的赔售贴文标注「巨亏30万加元」，搭配警报与骷髅表情符号。理论上，统包估价能让转手买家免于低价估值的风险，但实际运作机制尚不明确。

帕萨利斯指出，购屋者最终只有两种选择：支付更多首付，或承受「缓慢失血」——背负高额贷款却毫无资产净值。随著房价持续下探，银行终将因风险过高而缩减此类服务。「当单位贬值至70万加元时，银行不可能继续核贷100万。」他警告，若建案大规模流产导致开发商贱卖，恐引发共管公寓价格崩盘与市场恐慌，这正是金融机构极力避免的系统性风险。