两华裔买屋付细订后拒履约 判补赔全额订金及重售损失(图)

发布 : 2025-8-18  来源 : 明报新闻网


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两名华裔买家逾期未付全额订金。


【明报专讯】两名华裔买家购买一间300多万元独立屋时，承诺支付16万元订金，结果逾期未付馀下的14万元订金，又不理会买家通知。卖家认定买家违约，认定合约已经无效，将独立屋出售减小损失的同时，要求原买家补足16万元订金，另再赔偿近11万元。这些诉求都得到安省高院的支持。

【原告Datamy Inc.公司是一家规模较小、家族经营的建筑公司，2023年1月11日，该公司将一幢他们建造的两层独立屋挂牌放售，标价349.99万元。同年2月7日，买家杨嘉汉（音译：KA-HANG YUNG）和杨薇薇（VIVIEN YUNG）与卖家签署了APS购房合约，成交价为325万元。

16万元定金仅付2万首期

根据合约，买方将分2期支付总计16万元定金，是在接受报价后的1个工作日内先支付2万元，在5个工作日内再支付14万元。

这份合约未附加任何融资条件或验房条件。这些条件原本包含在初始合约中，但在最终合约中被双方删除。在规定的2月14日前，买方未支付商定好的第二笔订金14万元。卖方律师通知买房的地产经纪（买方当时没有聘请律师），此举会被视为违约。虽然卖方宽限一天，且说明如果还是未能收到款项，就有可能将房产重新挂牌出售以减轻损失。

但买方未回应卖方提议。卖方律师于是在2月15日下午2时14分，也就是宽限一天的时间到期后，向买方地产经纪发出电邮宣布，「购房协议现已终止，卖方将尽快重新挂牌出售房产以减轻损失，同时还会追讨赔偿。」

一天后，卖方为减轻损失，以320万元将该房产出售给第三方。

到了3月6日，买方才致函卖方，表示愿意完成交易，但前提是卖方要减价2万元，其馀条款不变。卖方律师则回覆称，协议早已终止，建议买方联系自己的律师。在此基础上，卖方还要求杨补上未支付的14万元订金馀款。

卖方重售后买方始通知愿交易

安省高等法院受理此案后，主审的切尼（R.E. Charney）法官发现，有关案件的过程只有原告公司董事裴天达（音译：Tien Dat Bui）的宣誓书证据，作为被告的杨却没有提交任何支持其立场的证据。

法官认定，卖方有义务减轻自身的损失，通常这可以通过按市场价值以独立第三方交易的方式出售该物业实现。在此基础上，卖方（原告）索赔的金额，等于合约价与物业被迫紧急出售价之间的差额，以及卖方在减轻损失和处理买方违约过程中产生的额外成本。

切尼法官还指出，长期以来民众已经认识到，即使合同终止，订金仍需支付。在上述案件中，原告因为被告违约未支付订金才被迫接受被告的拒约。即便被告支付了第一期的订金，但这不影响总的原则，卖方有权索要所有的订金。

虽然被告律师也提出，「应当获得免于没收（relief from forfeiture）」的救济，但被告无法证明，要补交的金额与所受损害不成比例且卖方获得这笔该款项有失公平。

法官认为，本案的订金总额为16万元，仅占售价5%。这属于合理订金，甚至处于订金案件比例区间的低端，没有任何理由支持被告申请的免于没收。因此卖方「有权获得金额为14万元的未付订金」。此外，房屋的实际售价比原先的合约价少了5万元；原本地产经纪费和新地产经纪费之间的差额6万3750元；地产律师费1017元，总计11万4767元。减去已支付的2万元定金，买家还需赔偿卖家9万4767元。