槟城交通升级产业转型 撑起楼价(图)
发布 : 2025-9-12 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
马来西亚槟城等因商业聚集、交通枢纽及教育资源，吸引外籍主管、留学生及本地中产阶级租赁，推高租金水平。（路透社）
根据JLL马来西亚2025年第一季的市场动态报告，吉隆坡的房地产市场在其关键领域显示出韧性和增长的[象。JLL马来西亚研究与顾问主管Yulia Nikulicheva表示，市中心物业价格或出租率均很稳定，当中支持大马物业属「马来西亚第二家园」的计划，外国投资者继续偏好位于交通位置便利的地区。大马租金回报平均达5%，虽然低于泰国曼谷（约6%至7%）、菲律宾马尼拉（约5.5%至6.5%），但高于新加坡（约2%至3%）、印尼雅加达（约4%至5%）。而且，马来西亚租金市场受旅游业、外籍劳工及本地刚需支撑，核心城市（如吉隆坡、槟城）优质公寓的空置率维持在8%至12%，租金波动幅度较小，回报率稳定性强于部分旅游依赖度过高的东南亚城市。
今年首3季 外资投资楼市增5%
吉隆坡（特别是KLCC、武吉免登区域）、槟城乔治市因商业聚集、交通枢纽（如吉隆坡地铁3号线延伸）及教育资源（国际学校集中），吸引外籍主管、留学生及本地中产阶级租赁，推高租金水平。近年来马来西亚政府对住宅新开工量的调控（如限制高端公寓过度开发），缓解了部分区域的供过于求问题，2024至2025年核心城市优质公寓新增供应同比减少约8%，间接支撑租金上涨。马来西亚「大吉隆坡计划」持续推进，基建投资（如东岸铁路、吉隆坡国际机场扩建）将提升周边区域物业价值，尤其是交通沿线的住宅计划。马来西亚对外国投资者的政策相对宽松（如允许外资购买100万令吉以上的住宅，无遗产税），2025年首3季外资对本地房地产的投资按年增长约5%，主要集中在商业地产及核心区公寓。经济基本面上，2025年马来西亚GDP预计增长4%至4.5%，失业率维持在3.5%左右，居民收入稳定提升将释出部分刚需购屋需求，支撑楼价温和上涨。但投资者要留意非核心城市（如柔佛新山部分郊区），以上地区因前期过度开发，住宅空置率高达18%至22%，租金报酬率不足3%，有资产贬值风险。2025年马来西亚央行维持隔夜政策利率（OPR）在3%，若未来全球加息周期重启，房贷利率上升可能抑制购屋需求，同时增加投资人的持有成本。外国买家的印花税（目前为3%至4%）、外国人购屋最低价格门槛可能随政策调整，若未来政策收紧，将影响外资流入。
报告亦指出吉隆坡KLCC、槟城乔治市等核心区域的优质公寓（每方尺1.2万至2万令吉），此类物业租金回报率稳定在5厘至6厘，且房价长期升值潜力大。吉隆坡郊区（如沙登、蒲种）或槟城峇六拜等性价比高区域，房价较低（每平方尺6000至9000令吉），且受基建利好带动，未来增值空间大于核心区。但避免投资非核心城市的高端公寓，尤其是缺乏产业支撑、人口流入少的区域（如吉打州部分城镇），此类物业易面临「租不出去、卖不掉」的困境。
槟城房地产在2024年至2025年间高端住宅区（George Town、Bayan Baru、Pulau Tikus等）价格按年增7%至10%，成交量也在上半年较去年同期增长23.8%。而交通便利以支持槟城楼价，其中珍珠线Mutiara LRT（George Town至Bayan Lepas，包括跨海路段），2025年初动工，目标2031年通车。海底隧道（Penang Undersea Tunnel）预计2026年完工，连结槟岛与威省。槟城因交通升级、产业转型与都市设施进化，房地产投资前景获看好，特别对高端住宅前景乐观。
高端住宅区价格按年增7%至10%
Lightwater Residences是一个位于槟岛Gellugor毗邻槟城大桥的海滨豪华住宅项目，拥有无敌海景以及周边设施的便利性。The Light City是槟城最核心的发展地带的城市级综合体。项目涵盖多元化服务，包括滨水购物中心（The Waterfront Shoppes）、槟城滨水会议中心（PWCC）、五星级酒店、顶级商业大厦、海景住宅和未来铁路站无缝连接的城市，将成为槟城的商业和旅游新枢纽。
项目最核心的长期价值是其无缝连接的未来轻铁（LRT）站，这将缩短与槟城国际机场、乔治市（George Town）等地的通勤时间。Lightwater Residences为永久产权，占地2.87英亩，共两栋34层高的住宅大楼，共262个豪华公寓单位。提供两房一书房、三房及三房一书房户型，建筑面积1152至1690平方尺，每户配2至4个车位。每个单位配有私人电梯大堂及储物柜，设施还有健身房、室内儿童游乐场、瑜伽室、厨房和康体室等。