加息症候群 416区仍撑得住
发布 : 2022-5-26 来源 : 加拿大置业频道
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在央行两度加息后，房产市场出现放缓现象，各大机构对房市走势纷纷作出预测，据经济研究公司Capital Economics预计，未来一年全国房价将下跌一成，偏远城镇的房市震荡将尤为明显。
一些报章报道也离不开以「下挫、冷却、低迷…」等字句，来形容市况﹔
倒底市场是否真的疲弱下来呢﹖
有业内人士表示，在大多伦多，郊区的旺势将不再，但多市个别地区表现令人惊喜。
地产公司Toronto Realty Boutique的持牌人David Fleming表示，根据多伦多地区地产商会(TRREB)的报告，4月大多伦多重售市场销量比去年同期下跌了40%，但价格同比则上涨了15%。
「4月份的TRREB统计数据显示市场已经疲软，对于任何关注市场的人来说，这应该不足为奇。然而，为了吸引人们的注意，有些报道侧动反面消息，夸大了市场状况。」
有评论者指出，当市场火爆时，头条新闻被夸大了，一位读者表示，房市看涨时，地产经纪也受益于媒体的关注。 David Fleming表示，这观点并没有错。
「当我分析以下的统计数据时，我不会否认这一点，也不会否认市场的疲软。
「我只想继续关注整体情况，同时根据价格、房产类型和地理位置，查看各个细分市场，以表明你无法单单用一支笔描绘整个市场。」他说。
他举一个例子如下
在2022年4月之前，Leaside社区的3房2浴室半独立屋，售价从未超过200万元。
尽管市场「疲软」，而且头条新闻使用「暴跌」之类的词句，但5月初奇迹发生了。 1间叫价$1,599,000的半独立屋，以$2,005,000售出。
另外，位于湾景路对面毗邻Leaside的Davisville Village，就像Leaside一样，没有半独立式的3卧2浴室房子突破200万元的大关。
不过，在一条受欢迎的街道上，出现了这个突破，这房子叫价$1,699,000，以$2,003,000成交，又一个新纪录﹗
不过，高处还未算高，在Leaside社区第1间售价逾200万的半独立屋成交后，相隔一周，同1条街另1间类似的半独立屋，以$2,100,400售出，比第1间的成交价高出5%。
在一周内屋价增长5%？当然，这两间半独立屋存在差异，但这里的重点是，在一个明显「暴跌」的市场中，所出现的令人意想不到的现象。
1个月改价4次
看看杜咸区，这个中央核心区之外的一些地区。
「我听说过有关杜咸区有50%的售盘重新上市的事情，现说说1间售盘。」
在Courtice有1间房子于4月1日以$899,900的价格挂牌出售，并附有收柯化日期。卖家可能期待以$120万左右售出，并认为只要收到5个、6个或12个柯化，就有机会将价格抬高$350,000。
但明显没有用，无论他们收到零个报价还是10个报价，他们都没有得到心目中的价格。
所以他们在4月8日以$1,279,000重新上市，但没有售出。
于是他们在4月19日以$1,149,000重新挂牌，大幅降低$130,000，但这也没有用！
所以现在他们的新标价为$699,900，并附有收柯化日期。
你认为结果会是如何？
Fleming说，「很明显，卖家希望以110万元售出房子，而买家也不会天真地认为该房产能以699,900元买入，但我想知道是否有人会出价高于叫价400,000元，看看这房子的挂牌历史、卖家明显感到绝望。」
4月房价跌3.5%
3月重售市场平均房价比2月下跌2.5%。
4月平均房价从3月的1,299,984元跌至1,254,436元，跌幅3.5%。
可从两种角度看这种情况：
1) 2月至4月，平均房价下跌6.0%。
2) 12月至4月，平均房价上涨8.3%。
「数据告诉我们，天并没有塌下来。」Fleming又说：「4月份的平均房价高于1月份，今年年初，平均房价环比上涨7.6%和7.7%，但我们不会看到6月份的平均房价可升到150万元。」
Fleming表示，正如上文所说，我们看到一些地区创造了纪录，而另一些社区则萎靡不振。
多市首4个月价升15.8%
如果按地区划分，平均房价是什么样的？
居住在荷顿的业主，有没有人真的认为他们的房子于4月30日比3月30日的价值低了8.7%吗？
正如上文Leaside和Davisville 的例子所解释的，GTA的一些地区仍然很热，而中央核心的一些社区十分炽热并创下纪录。
大多伦多地区GTA整体价格下跌3.5%，当中包括416区的价格上涨2.0%。
自1月以来，多伦多房价上涨了15.8%，但其他所有地区都在下跌。
TRREB录得的平均价小幅上涨0.9%，这显然是由多伦多带动的。
那么这数字是如何得来的呢？
具有讽刺意味的是：这是因为我们在一年中最不可能的月份之一看到了大幅价格上涨：1月。
看看这张图表，这是4月价格与去年12月相比的情况：
今年3月和4月的转折点
基本上，1月份郊区的价格上涨得很快，但现在又回到了现实。
与此同时，多伦多市一直保持升势。
大多伦多地区4月份的销量为8,008宗。
这比2021年4月下降了41.2%。
但是，去年同期是历年来4月份的历史新高，那么这是一个公平的比较吗？
不。
请看下图：
除去疫情肆虐的2020年，今年4月的销售额是自2002年以来的第三低。
这意味着什么？
这是2022年的问题，还是4月的问题？
如果我们回顾3月份，情况并非如此：
从3月创下的销量第三高到4月的第三低。
看起来，4月份不是异常值便是一个转折点，如果按地区分析销售与新上市的比率，将看到在哪里以及为什么：
会否转买家市场
看看整体TRREB 销售与新上市的比率(sales-to-new-listings ratio，SLNR)。
1月份市场供应紧张，SNLR为71%，此后每个月都在下降。
虽然这是正常的，而且我们看到春季的SLNR低于冬季，但是，一旦开始看到SNLR在30% 的范围内，就知道它正在转向买方市场。
目前皮尔区的SNLR是39%。
约克区目前为38%。
多伦多升得慢跌得慢
令人惊讶的是，虽然杜咸区的SNLR达到了47%，但从上文Courtice一间售盘的价格一现更改，显示卖家的销售难度有多大。
当然，Courtice这张列表展示了1间售盘是如何挂牌了4次，而这会被列为四个「新房源」，因此数据总是会有些偏差。
但市场趋势是正在下降的，如果将上述数据放在2021年每个地区的相同数据旁边，我们将真正看到市场发生了怎样的变化：
以荷顿地区为例。
2021年，我们看到SNLR从75%到72%到73%到71%。
2022年，我们看到SNLR从73%到66%到55%到43%。
为什么价格下降了？
在数据中唯一不合理的是多伦多市，因为SNLR遵循类似的模式，但价格正在上涨。
有人可能会说，「多伦多只需要更长的时间才回落。」
其他人会争辩说，「多伦多具有弹性。」
如果看一下疫情大流行前的平均价格，并追踪到2021年底，便可说明了很多：
Fleming指出，2022年初，大多伦多地区房地产市场总体上呈爆炸式开局，2月份「达到顶峰」，其中大部分是由于多伦多市的实力。
「直觉」和「客观统计」分析结论
Fleming用部分「直觉」和部分「客观统计」来分析这个市场，得出以下结论：
1. 郊区的「派对」已结束
价格已经回落，这是有充分理由的。
杜咸区的房价在23个月内平均上涨了58%，但这是不可持续的，尽管价格已经开始回落，但录得涨幅仍然很大。事实上，郊区的房地产已长期很便宜了，尽管市场最终变得超卖，但价格追上前是事实，因为大部分收益将保持不变。
2. 销售额下降是真的
无可置疑，不仅仅是郊区，也不仅仅是永久业权物业。销量下跌是全面的。
也许加息让人们感到恐惧，但这种销售下降是否会持续到5月和6月还有待确定。
3. 库存没有「见顶」
新挂牌售盘实际上逐月下降，包括贺顿、皮尔、杜咸、约克和多伦多的新房源数量均有所下降。总体而言，新房源数量下降，这是没有人能预料到的。
4. 416区房价坚挺
Fleming知道有些人希望/等待/许愿价格出现类似的下跌，但就目前而言，已经看到大多伦多地区平均房价连续两个月下跌，而416区的平均价上涨。他预计5月份会适度回稳。
一些报章报道也离不开以「下挫、冷却、低迷…」等字句，来形容市况﹔
倒底市场是否真的疲弱下来呢﹖
有业内人士表示，在大多伦多，郊区的旺势将不再，但多市个别地区表现令人惊喜。
地产公司Toronto Realty Boutique的持牌人David Fleming表示，根据多伦多地区地产商会(TRREB)的报告，4月大多伦多重售市场销量比去年同期下跌了40%，但价格同比则上涨了15%。
「4月份的TRREB统计数据显示市场已经疲软，对于任何关注市场的人来说，这应该不足为奇。然而，为了吸引人们的注意，有些报道侧动反面消息，夸大了市场状况。」
有评论者指出，当市场火爆时，头条新闻被夸大了，一位读者表示，房市看涨时，地产经纪也受益于媒体的关注。 David Fleming表示，这观点并没有错。
「当我分析以下的统计数据时，我不会否认这一点，也不会否认市场的疲软。
「我只想继续关注整体情况，同时根据价格、房产类型和地理位置，查看各个细分市场，以表明你无法单单用一支笔描绘整个市场。」他说。
他举一个例子如下
在2022年4月之前，Leaside社区的3房2浴室半独立屋，售价从未超过200万元。
尽管市场「疲软」，而且头条新闻使用「暴跌」之类的词句，但5月初奇迹发生了。 1间叫价$1,599,000的半独立屋，以$2,005,000售出。
另外，位于湾景路对面毗邻Leaside的Davisville Village，就像Leaside一样，没有半独立式的3卧2浴室房子突破200万元的大关。
不过，在一条受欢迎的街道上，出现了这个突破，这房子叫价$1,699,000，以$2,003,000成交，又一个新纪录﹗
不过，高处还未算高，在Leaside社区第1间售价逾200万的半独立屋成交后，相隔一周，同1条街另1间类似的半独立屋，以$2,100,400售出，比第1间的成交价高出5%。
在一周内屋价增长5%？当然，这两间半独立屋存在差异，但这里的重点是，在一个明显「暴跌」的市场中，所出现的令人意想不到的现象。
1个月改价4次
看看杜咸区，这个中央核心区之外的一些地区。
「我听说过有关杜咸区有50%的售盘重新上市的事情，现说说1间售盘。」
在Courtice有1间房子于4月1日以$899,900的价格挂牌出售，并附有收柯化日期。卖家可能期待以$120万左右售出，并认为只要收到5个、6个或12个柯化，就有机会将价格抬高$350,000。
但明显没有用，无论他们收到零个报价还是10个报价，他们都没有得到心目中的价格。
所以他们在4月8日以$1,279,000重新上市，但没有售出。
于是他们在4月19日以$1,149,000重新挂牌，大幅降低$130,000，但这也没有用！
所以现在他们的新标价为$699,900，并附有收柯化日期。
你认为结果会是如何？
Fleming说，「很明显，卖家希望以110万元售出房子，而买家也不会天真地认为该房产能以699,900元买入，但我想知道是否有人会出价高于叫价400,000元，看看这房子的挂牌历史、卖家明显感到绝望。」
4月房价跌3.5%
3月重售市场平均房价比2月下跌2.5%。
4月平均房价从3月的1,299,984元跌至1,254,436元，跌幅3.5%。
可从两种角度看这种情况：
1) 2月至4月，平均房价下跌6.0%。
2) 12月至4月，平均房价上涨8.3%。
「数据告诉我们，天并没有塌下来。」Fleming又说：「4月份的平均房价高于1月份，今年年初，平均房价环比上涨7.6%和7.7%，但我们不会看到6月份的平均房价可升到150万元。」
Fleming表示，正如上文所说，我们看到一些地区创造了纪录，而另一些社区则萎靡不振。
多市首4个月价升15.8%
如果按地区划分，平均房价是什么样的？
居住在荷顿的业主，有没有人真的认为他们的房子于4月30日比3月30日的价值低了8.7%吗？
正如上文Leaside和Davisville 的例子所解释的，GTA的一些地区仍然很热，而中央核心的一些社区十分炽热并创下纪录。
大多伦多地区GTA整体价格下跌3.5%，当中包括416区的价格上涨2.0%。
自1月以来，多伦多房价上涨了15.8%，但其他所有地区都在下跌。
TRREB录得的平均价小幅上涨0.9%，这显然是由多伦多带动的。
那么这数字是如何得来的呢？
具有讽刺意味的是：这是因为我们在一年中最不可能的月份之一看到了大幅价格上涨：1月。
看看这张图表，这是4月价格与去年12月相比的情况：
今年3月和4月的转折点
基本上，1月份郊区的价格上涨得很快，但现在又回到了现实。
与此同时，多伦多市一直保持升势。
大多伦多地区4月份的销量为8,008宗。
这比2021年4月下降了41.2%。
但是，去年同期是历年来4月份的历史新高，那么这是一个公平的比较吗？
不。
请看下图：
除去疫情肆虐的2020年，今年4月的销售额是自2002年以来的第三低。
这意味着什么？
这是2022年的问题，还是4月的问题？
如果我们回顾3月份，情况并非如此：
从3月创下的销量第三高到4月的第三低。
看起来，4月份不是异常值便是一个转折点，如果按地区分析销售与新上市的比率，将看到在哪里以及为什么：
会否转买家市场
看看整体TRREB 销售与新上市的比率(sales-to-new-listings ratio，SLNR)。
1月份市场供应紧张，SNLR为71%，此后每个月都在下降。
虽然这是正常的，而且我们看到春季的SLNR低于冬季，但是，一旦开始看到SNLR在30% 的范围内，就知道它正在转向买方市场。
目前皮尔区的SNLR是39%。
约克区目前为38%。
多伦多升得慢跌得慢
令人惊讶的是，虽然杜咸区的SNLR达到了47%，但从上文Courtice一间售盘的价格一现更改，显示卖家的销售难度有多大。
当然，Courtice这张列表展示了1间售盘是如何挂牌了4次，而这会被列为四个「新房源」，因此数据总是会有些偏差。
但市场趋势是正在下降的，如果将上述数据放在2021年每个地区的相同数据旁边，我们将真正看到市场发生了怎样的变化：
以荷顿地区为例。
2021年，我们看到SNLR从75%到72%到73%到71%。
2022年，我们看到SNLR从73%到66%到55%到43%。
为什么价格下降了？
在数据中唯一不合理的是多伦多市，因为SNLR遵循类似的模式，但价格正在上涨。
有人可能会说，「多伦多只需要更长的时间才回落。」
其他人会争辩说，「多伦多具有弹性。」
如果看一下疫情大流行前的平均价格，并追踪到2021年底，便可说明了很多：
Fleming指出，2022年初，大多伦多地区房地产市场总体上呈爆炸式开局，2月份「达到顶峰」，其中大部分是由于多伦多市的实力。
「直觉」和「客观统计」分析结论
Fleming用部分「直觉」和部分「客观统计」来分析这个市场，得出以下结论：
1. 郊区的「派对」已结束
价格已经回落，这是有充分理由的。
杜咸区的房价在23个月内平均上涨了58%，但这是不可持续的，尽管价格已经开始回落，但录得涨幅仍然很大。事实上，郊区的房地产已长期很便宜了，尽管市场最终变得超卖，但价格追上前是事实，因为大部分收益将保持不变。
2. 销售额下降是真的
无可置疑，不仅仅是郊区，也不仅仅是永久业权物业。销量下跌是全面的。
也许加息让人们感到恐惧，但这种销售下降是否会持续到5月和6月还有待确定。
3. 库存没有「见顶」
新挂牌售盘实际上逐月下降，包括贺顿、皮尔、杜咸、约克和多伦多的新房源数量均有所下降。总体而言，新房源数量下降，这是没有人能预料到的。
4. 416区房价坚挺
Fleming知道有些人希望/等待/许愿价格出现类似的下跌，但就目前而言，已经看到大多伦多地区平均房价连续两个月下跌，而416区的平均价上涨。他预计5月份会适度回稳。