港人交文件爱黑笔删资料保私隐 按揭顾问：拖延申请时间
发布 : 2023-2-16 来源 : 加拿大置业频道
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买楼做按偈，每间银行要求、每个买家的背景不同，所需的文件也不同。
偏偏港人重视私隐，按偈顾问说经常「问一样给半样」，甚至在文件上用黑笔左删右删。
顾问坦言其实客人给予的资料越多越仔细，银行才可更全面评估，更「爽手」批核贷款。
亦有经纪提醒第一次置业的港人，大数额的海外汇款有时要长达一个月才可到户，如资金未妥善周转，交易分分钟「冻过水」。
每月总还款不能超过月薪四成
「银行一般只要两天便可批核按揭，新移民也只要5天。」CIBC的房贷顾问Cherry说。 「问题是，之前准备文件的过程要快、要齐。而我的责任是针对客人个案，为他们整理最实用的资讯予银行审核。」在这方面，Cherry坦言香港人较其他人更重视私隐，有时候反而增加了准备的时间及功夫。 「保障个人私隐当然值得尊重，不过也真的只有香港人，会问你用这份文件的目的是什么？然后便拿起黑笔，把其他没有直接关系的资料删去。在银行贷款的世界其实很简单，就是你怎说服银行你有能力还钱。而我的责任就是针对你的个案，帮助你决定什么有说服力，什么没有。」
因此，有时太保护私隐，或会令顾问要花更多时间去帮助你，甚至可能影响批核结果。 「每间银行、每种房产、每个客户的背景也不一样，要准备的文件也肯定会略有不同。」因此，对你的顾问多一点信任，有时可造就双赢局面。
比如说，即使你是首次置业，但你仍有车贷、学费贷款未还清，有可能会影响银行愿意批核的数额，一般来说你每月的「债务」不能超过你月薪的(GDS标准上限是39%，TDS是44%)。而你在海外的债务，例如你在香港仍有未供完的物业，也会列入你的「债务」。
问到曾处理过最复杂的个案，Cherry说多年前一位台湾牧师的case让她最难忘。 「那位台湾牧师原已定居加拿大，但后来到中国大陆传教，多年后回加想置业，那时候他想借8成，约90万。但出现了两个问题。第一，他薪水太低，由于他是神职人员，本身人工不高，生活上很多时靠教堂补贴。第二，报税单上显示他在中国有两个物业，当向中国方面申请信用报告时，因为他是台湾人入境，因此没有信用报告。」
最后要由他在美国的弟分当担保，才可借到房贷，但由于弟弟在美国也有物业，因此又是一轮文件往来，花了好一番功夫。
从Cherry分享的经历，我们可以学习到两件事。第一，「没有报告」对银行来说，也是一种报告，海外资产的申报要很小心；第二，如果你的薪金不是固定，又或是有其他补贴或奖金花红，银行有机会只以你的月薪作考量。
银行按揭只分25年及30年
从事地产行业三十多年的刘世傅也提醒大家，要计算清楚入息，及收入是否有证明，才选择合适的按揭计划。 「多年前曾有一对退休夫妇，打算替儿子付首期，再向银行做按揭买楼。可是，由于夫妇没有入息，儿子从事装修，也没有收入证明，最终传统的五大银行都不愿借贷，他们最后要找一些二、三线的银行，甚至是财务公司才可拿到房贷，当然要多付不少利息。」
如果从事装修这类出粮不固定，甚至是自雇形式的职业，是否很难借钱？ 「如果是这类情况，基本上一定要有两年或以上的报税单纪录，才可借到房贷，如果只有一年，那肯定是借不到钱。除此之外，也有可能要交比T4更详尽的T1报税单，让银行仔细审核过去两年的具体财政状况。」Cherry说。
「一般人如果可以提交2年的报税单，有些银行也接受雇主信，那么便可做30年按揭，除此之外其他的special programme，除个别情况，一般只可以做25年按揭。」
不过，Cherry强调，银行的贷款政策不时会有改变，如果想置业应尽早开始留意不同银行的优惠。
以CIBC为例，2月10日便有一项针对新移民的优惠措施，过去新移民只可以购买一间自住屋向银行借贷，现在除了一间自住，也可以有一间度假屋做按揭，大多区的房价上限是一百五十万。也就是说，即使一位新移民在多市买了一楝condo，现在打算在新市多买一间镇屋，银行也有机会批按揭。
然而，Cherry提醒大家，一定要小心条文上的用字，因为不同银行、政府对一些词汇的定义未必一样。就以「新移民」(Newcomers)为例，政府的定义是来加五年内，而有些银行则指来加24个月(自雇人士是36个月)，超过便没有相关优惠； CIBC有高达3000元的cashback给予首次在加拿大置业的新移民，但政府的首置优惠，如果5年内在海外拥有物业，便可能不符合资格。因此大家不要看过政府或某银行的计划，便理所当然地觉得适用于所有情况。
首置贷款上限约为年薪四倍
除了按揭的年期，数额的多少也很重要，而坊间的计算方法千变万化。对此，Cherry表示，新来加未有工作，或工作不超过三个月的，如可提供过去三年的工作收入及证明，一般最多借6成半；而报税两年收入稳定的大都可以借8成。
不过，由于近年楼价攀升，以个人入息计算或会更现实：「在贷款世界，最简单的理解方法，第一间屋可以借到你年薪金的4倍。以多伦多平均一百万的房价，如果借6成半即65万，那表示除非你两夫妇年薪共有十六万才有可能。在安省，除非两夫妻都是专业人士，否则很难可以借足6成半，更别说是8成了。」
「当然，有些银行也有特殊优惠。如你可提供两年报税纪录，有机会有特殊优惠，可申请人工10倍的按揭，前提是你要有25万存款放在存储或投资理财的户口。」可见，大家不要被6成半、8成这类数字迷惑了，以个人薪金计算才是更准确。此外，地产经纪刘世傅亦补充，即使银行已发出「按揭预批」，在等候交吉的时间里，如果买家的就业情况出现变化(如失业)，也有可能影响最后的审批结果。
买Condo要看清大厦管理条文
今年联邦政府虽实施了非加人买楼禁令，但同时首批以「救生艇计划」工作满一年的港人，都陆续申请到永居资格，当中不乏有能力在此置业安居的人。刘世传提醒大家，新移民在多市买楼有不少细节要留意。
「由于今年开始实施空置税，那些拿到永居后打算加港两地走的『太空人』要特别注意，万一离开加拿大超过半年，物业又没有放租的话，便要申报缴交空置税。」另外，如果打算买condo的人，也要小心细阅大厦管理的约章。 「曾有客人买condo自住，过程中律师有详细解释每项条文，买家也说没问题。岂料入住后，才发现有宠物限制，最后他因为家中有太多猫而被邻居投诉，最后要把房子卖掉搬走。」
刘世傅说。 「也有客人与管理处职员争执时，一怒之下破坏了管理处的电脑，即使买了该单位，管理公司有权透过公司律师，提出诉讼要求赔偿或更严重的控告。」
跟香港不同，在香港私楼出现违规情况，最严重一般也是「钉契」，即未处理好前不准买卖，但在多伦多，哪怕你买下该单位，管理处亦有权要求你搬走。
注意交吉时间免夜长梦多
除此之外，他亦提醒买家要善用conditional offer：「一般可以有5日的验楼期，如验出有问题可以取消交易；如果卖家物业仍有租户，可要求卖家与租约签订终止租赁协议(N11)，以防租客不肯搬走。」不过，他强调即使有协议，租户反口的话，其实新业主仍是要自己上租务法庭处理，随时要一年半载。因此，比较保险的做法，是买一些已交吉或业主自住的房屋。
如果买的是银行拍卖的「银主盘」，买家一定要眼明手快，且尽量缩短交吉的时间：「银主盘交吉时间长，有机会令交易无法完成。如果旧业主在交吉前想办法拿到足够资金，便有权赎回物业，即使买家已签订合同，也无法阻止。」
外汇管制令资金周转需时
最后，他提醒新移民买家，要注意海外汇款需要的时间：「有不少香港移民是把香港物业卖出，再汇款到加拿大买屋，要留意海外突然有大额资金汇入，因外汇管制，审理及文件会较繁复，有可能一个月或更久才可拿到资金。可是，当卖家接受你的offer，2日内要收5%订金，之后不久便要再准备30%的资金并与律师处理，如果资金周转不灵，交易便告吹，5%的订金便拿不回了。如果正值跌市，卖家再卖出还可能要你赔偿差价，是真正的赔了夫人又折兵！」
鉴于最近有不少骗案，刘世傅亦提醒大家可以透过律师买一份「业权保险」，以确保大家遇上「被卖楼」的情况可获赔偿。
偏偏港人重视私隐，按偈顾问说经常「问一样给半样」，甚至在文件上用黑笔左删右删。
顾问坦言其实客人给予的资料越多越仔细，银行才可更全面评估，更「爽手」批核贷款。
亦有经纪提醒第一次置业的港人，大数额的海外汇款有时要长达一个月才可到户，如资金未妥善周转，交易分分钟「冻过水」。
每月总还款不能超过月薪四成
「银行一般只要两天便可批核按揭，新移民也只要5天。」CIBC的房贷顾问Cherry说。 「问题是，之前准备文件的过程要快、要齐。而我的责任是针对客人个案，为他们整理最实用的资讯予银行审核。」在这方面，Cherry坦言香港人较其他人更重视私隐，有时候反而增加了准备的时间及功夫。 「保障个人私隐当然值得尊重，不过也真的只有香港人，会问你用这份文件的目的是什么？然后便拿起黑笔，把其他没有直接关系的资料删去。在银行贷款的世界其实很简单，就是你怎说服银行你有能力还钱。而我的责任就是针对你的个案，帮助你决定什么有说服力，什么没有。」
因此，有时太保护私隐，或会令顾问要花更多时间去帮助你，甚至可能影响批核结果。 「每间银行、每种房产、每个客户的背景也不一样，要准备的文件也肯定会略有不同。」因此，对你的顾问多一点信任，有时可造就双赢局面。
比如说，即使你是首次置业，但你仍有车贷、学费贷款未还清，有可能会影响银行愿意批核的数额，一般来说你每月的「债务」不能超过你月薪的(GDS标准上限是39%，TDS是44%)。而你在海外的债务，例如你在香港仍有未供完的物业，也会列入你的「债务」。
问到曾处理过最复杂的个案，Cherry说多年前一位台湾牧师的case让她最难忘。 「那位台湾牧师原已定居加拿大，但后来到中国大陆传教，多年后回加想置业，那时候他想借8成，约90万。但出现了两个问题。第一，他薪水太低，由于他是神职人员，本身人工不高，生活上很多时靠教堂补贴。第二，报税单上显示他在中国有两个物业，当向中国方面申请信用报告时，因为他是台湾人入境，因此没有信用报告。」
最后要由他在美国的弟分当担保，才可借到房贷，但由于弟弟在美国也有物业，因此又是一轮文件往来，花了好一番功夫。
从Cherry分享的经历，我们可以学习到两件事。第一，「没有报告」对银行来说，也是一种报告，海外资产的申报要很小心；第二，如果你的薪金不是固定，又或是有其他补贴或奖金花红，银行有机会只以你的月薪作考量。
银行按揭只分25年及30年
从事地产行业三十多年的刘世傅也提醒大家，要计算清楚入息，及收入是否有证明，才选择合适的按揭计划。 「多年前曾有一对退休夫妇，打算替儿子付首期，再向银行做按揭买楼。可是，由于夫妇没有入息，儿子从事装修，也没有收入证明，最终传统的五大银行都不愿借贷，他们最后要找一些二、三线的银行，甚至是财务公司才可拿到房贷，当然要多付不少利息。」
如果从事装修这类出粮不固定，甚至是自雇形式的职业，是否很难借钱？ 「如果是这类情况，基本上一定要有两年或以上的报税单纪录，才可借到房贷，如果只有一年，那肯定是借不到钱。除此之外，也有可能要交比T4更详尽的T1报税单，让银行仔细审核过去两年的具体财政状况。」Cherry说。
「一般人如果可以提交2年的报税单，有些银行也接受雇主信，那么便可做30年按揭，除此之外其他的special programme，除个别情况，一般只可以做25年按揭。」
不过，Cherry强调，银行的贷款政策不时会有改变，如果想置业应尽早开始留意不同银行的优惠。
以CIBC为例，2月10日便有一项针对新移民的优惠措施，过去新移民只可以购买一间自住屋向银行借贷，现在除了一间自住，也可以有一间度假屋做按揭，大多区的房价上限是一百五十万。也就是说，即使一位新移民在多市买了一楝condo，现在打算在新市多买一间镇屋，银行也有机会批按揭。
然而，Cherry提醒大家，一定要小心条文上的用字，因为不同银行、政府对一些词汇的定义未必一样。就以「新移民」(Newcomers)为例，政府的定义是来加五年内，而有些银行则指来加24个月(自雇人士是36个月)，超过便没有相关优惠； CIBC有高达3000元的cashback给予首次在加拿大置业的新移民，但政府的首置优惠，如果5年内在海外拥有物业，便可能不符合资格。因此大家不要看过政府或某银行的计划，便理所当然地觉得适用于所有情况。
首置贷款上限约为年薪四倍
除了按揭的年期，数额的多少也很重要，而坊间的计算方法千变万化。对此，Cherry表示，新来加未有工作，或工作不超过三个月的，如可提供过去三年的工作收入及证明，一般最多借6成半；而报税两年收入稳定的大都可以借8成。
不过，由于近年楼价攀升，以个人入息计算或会更现实：「在贷款世界，最简单的理解方法，第一间屋可以借到你年薪金的4倍。以多伦多平均一百万的房价，如果借6成半即65万，那表示除非你两夫妇年薪共有十六万才有可能。在安省，除非两夫妻都是专业人士，否则很难可以借足6成半，更别说是8成了。」
「当然，有些银行也有特殊优惠。如你可提供两年报税纪录，有机会有特殊优惠，可申请人工10倍的按揭，前提是你要有25万存款放在存储或投资理财的户口。」可见，大家不要被6成半、8成这类数字迷惑了，以个人薪金计算才是更准确。此外，地产经纪刘世傅亦补充，即使银行已发出「按揭预批」，在等候交吉的时间里，如果买家的就业情况出现变化(如失业)，也有可能影响最后的审批结果。
买Condo要看清大厦管理条文
今年联邦政府虽实施了非加人买楼禁令，但同时首批以「救生艇计划」工作满一年的港人，都陆续申请到永居资格，当中不乏有能力在此置业安居的人。刘世传提醒大家，新移民在多市买楼有不少细节要留意。
「由于今年开始实施空置税，那些拿到永居后打算加港两地走的『太空人』要特别注意，万一离开加拿大超过半年，物业又没有放租的话，便要申报缴交空置税。」另外，如果打算买condo的人，也要小心细阅大厦管理的约章。 「曾有客人买condo自住，过程中律师有详细解释每项条文，买家也说没问题。岂料入住后，才发现有宠物限制，最后他因为家中有太多猫而被邻居投诉，最后要把房子卖掉搬走。」
刘世傅说。 「也有客人与管理处职员争执时，一怒之下破坏了管理处的电脑，即使买了该单位，管理公司有权透过公司律师，提出诉讼要求赔偿或更严重的控告。」
跟香港不同，在香港私楼出现违规情况，最严重一般也是「钉契」，即未处理好前不准买卖，但在多伦多，哪怕你买下该单位，管理处亦有权要求你搬走。
注意交吉时间免夜长梦多
除此之外，他亦提醒买家要善用conditional offer：「一般可以有5日的验楼期，如验出有问题可以取消交易；如果卖家物业仍有租户，可要求卖家与租约签订终止租赁协议(N11)，以防租客不肯搬走。」不过，他强调即使有协议，租户反口的话，其实新业主仍是要自己上租务法庭处理，随时要一年半载。因此，比较保险的做法，是买一些已交吉或业主自住的房屋。
如果买的是银行拍卖的「银主盘」，买家一定要眼明手快，且尽量缩短交吉的时间：「银主盘交吉时间长，有机会令交易无法完成。如果旧业主在交吉前想办法拿到足够资金，便有权赎回物业，即使买家已签订合同，也无法阻止。」
外汇管制令资金周转需时
最后，他提醒新移民买家，要注意海外汇款需要的时间：「有不少香港移民是把香港物业卖出，再汇款到加拿大买屋，要留意海外突然有大额资金汇入，因外汇管制，审理及文件会较繁复，有可能一个月或更久才可拿到资金。可是，当卖家接受你的offer，2日内要收5%订金，之后不久便要再准备30%的资金并与律师处理，如果资金周转不灵，交易便告吹，5%的订金便拿不回了。如果正值跌市，卖家再卖出还可能要你赔偿差价，是真正的赔了夫人又折兵！」
鉴于最近有不少骗案，刘世傅亦提醒大家可以透过律师买一份「业权保险」，以确保大家遇上「被卖楼」的情况可获赔偿。