政府缺地要与地产商搏斗 市政府资深城规师:唐人街文化要保留

发布 : 2022-12-01  来源 : 加拿大置业频道


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「多伦多一直都在增长,对比我12年前来这,已经看到很大的分别。过去10年,这城市的摩天大厦数目几乎是倍增的。你看看央街,几乎沿路每个街口都是高楼,有建好的,也有在兴建的。」多伦多市政府资深华裔城市规划师(Senior City Planner)Ran Chen指出。

Ran和两位同事包括同是资深城市规划师的Mladen Kukic,以及年资较浅的规划师Patricia Cho,三人均负责处理多市位于Spadina大道唐人街及周边地区的建筑规划申请,他们接受本刊访问,谈及未来人口估计大增下,唐人街以至其他市区发展过程面对的挑战,包括市政府在推动「可负担房屋」方面困难,坦言政府不拥有土地,难以推动公营房屋。

他们亦透露批覆发展计划书的过程,明言最不想见到要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划,当中需要磨合、听取各方持份者的意见,因此由接收申请至正式通过,历时年半至两年不等。



从硬件规划 避仕绅化
近年不少特色小区、例如位于Parkdale的「小西藏」都被指面临仕绅化(Gentrification)的问题,即原有地区重建后,租金上涨,原居民和小生意被迫迁走。 Ran和Mladen均承认,市政府不可能控制居民的去留,但可以在批覆建筑计划书的时候,尽量「创造条件,有利指定的群体。保留部分的独特性。」

其中一项有利小生意的条件,是确保零售铺位有细单位,「一些连锁店例如Starbucks都有最低限度的面积,如果我们跟发展商谈判,争取到一些细面积的单位,就可以有利一些小型的文化零售店。」

Mladen以一座在315 Spadina大道已获批准的的13层商住混用楼宇为例,过程经过社区人士的激烈意见反映,市府作出协调后,争取到发展商最后调整计划,包括增加22个可负担出租单位;原有地铺由4个大单位增至7个细单位;地面至天花的高度也减少,相信这样有助减低租金,吸引独立的小商户进驻,而不是连锁店。

商店面积向细发展合符社区人士预望,然而住宅单位却是相反。



协商过程 历时两年
根据发展商原初计划书,200多个出租住宅单位当中,有7成2是没间隔的Studios,经过几轮的工作小组会议之后,Studios的比例减至5成3,1至3房的单位有所增加。

至于22个可负担单位,根本市府的相关报告,当局要求业主不可以收取租户超于市价的8成租金,为期至少25年,一房单位平均面积最少达645平方呎。

「整个建筑申请过程涉及漫长的谈判。」Mladen表示,平均而言,批文通过耗时约年半至两年,建筑另外需时数年,「所以每次收到申请至落成,大约要5年时间。」



Ran分享另一个由市府协调下乐见的成果。多年前有发展商计划在Bathurst 街建一座大型超商Walmart,「非常接近Toronto Western Hospital 和Kensington Market,原初计划书就是建一个大盒状的结构,结果非常大争议,我们甚至要举办两次社区会议,因为许多人出席。他们担心影响附近唐人街和Kensington Market的小商户。

最后经过商议后,Walmart的计划搁置,原先灰沉的大旧建筑改成砖泥结构,配合附近的街道景观,地铺仍是小商户租用。 「这个正是多方面合作的成功例子,既采纳街坊的意见,又说服到发展商让步。」

Ran强调市府的角色是为申请作出「建议」,然后由市议会拍板通过。 「尽管我们可以不批准(发展计划书),但发展商可以将我们告上省法庭,然后我们就要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划。所以当我们审视一份计划书,往往不是简单的通过或拒绝。」

她强调,除非跟发展商有非常不同的意见,不怕上庭解决,「否则我会告诉他们哪里知道有问题,我们一起合作,这就是协商的过程。上到庭对双方都没有帮助。」



城规挑战:可负担房屋
随着近年的建筑工程此起彼落,到处大兴土木,Mladen坦言挑战不少,「社区的参与更加兴极,近年出现更多年轻的声音,跟从前在社区会议听见的意见有许大的分别。有特定人口可能更关心建筑物的大小;但在唐人街,我们听见的意见主要围绕区内的无形特色,例如保留商户的(文化)遗产、容许原居民留低、兴建可负担房屋等等。」

尤其是可负担房屋,除了最近省政府立法,要求建于公共交通要道的大型房屋计划,需要包括7-10%不等的可负担单位,以及少数由市府拥有的物业,当局可以控制兴建的楼宇类型之外,Mladen承认市府可做的事情有限。

「许多时靠发展商,但他们要赚钱,我们只能提供一些优惠,例如退税、发展费折扣等等。但我们都知道,很难靠私人发展商起可负担房屋。」



「跟香港不一样,政府会有部门兴建这类房屋(公屋),但这里主要依赖发展商,因为政府没有地。」Ran补充。两人均指,其实多伦多都有机构(Toronto Community Housing Corporation)推动公营房屋,「TCHC好积极做,但它们都缺乏资金。」

Ran举例指近年一个公私营合作称上「双赢」的例子。由TCHC拥有和管理「的公共屋村」Regent Park于40年代落成,一度是毒品、罪恶滋生的贫民窟。 2005年开始重建,TCHC为了筹资重建公营房屋,将部分地皮出售予发展商,资助后期社会房屋的兴建,预计重建后,人口增加1万至1.7万人。

「多伦多会继续一直『增高』和『加密』,毕竟加拿大一向都是个欢迎移民的地方,增长是不会消失的。」Ran直言。

Mladen表示,「至2051,多伦多预计会多大约70万人,市政府的角色就是一来容纳这些增长,但同时确保一个好像唐人街般的地方特色得以保留。」



他形容这波增长对唐人街而言,机遇也不少,「唐人街位置极佳,就在市中心,位处多伦多大学旁边,也非常接近Kensington Market这个主要的旅游景点。Spadina 大道是极有代表性的街道,不单止在多伦多。所以市府的角色是希望沿Spadina有空间可供发展,但不预期像Downtown其他地方一样,见到大型的高楼。」

Ran坦言,过去唐人街的人口、商业特色也是不断演化,「最简单的例子是,(唐人街)消失了一些食点心的地方,以及一些面包店。」「我们观察到,年长、操广东话的人口慢慢搬走,连带部分好有广东特色的商业活动都慢慢流失,取而代之,更多中国北方文化的商业出现。慢慢这股趋势将来亦可能有变。」

她还指,近年市内明显见到学生人口的增长,广东话人口在过去两三年都有明显增加。