人口移居大城市 东京楼价升势持续(组图)
发布 : 2024-10-20 来源 : 明报新闻网
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图为东京闹市。房地产顾问公司Tokyo Kantei报告显示，日本央行加息后，东京等一线城市房价升势持续。（资料图片）
瑞银定期就著全球主要城市的房地产泡沫风险进行评分，分数愈高，代表当地有愈大机率出现房地产泡沫。东京最新评分为1.67，分数仅低于迈阿密，成为房地产泡沫风险第二高的城市。东京是日本房屋价格与收入比率最高的城市。
过去5年，东京房屋价格升幅为租金升幅的两倍。日本央行长期超宽松货币政策，以及日本的城市化发展，是促成当地房屋价格上升的主因。当其他国家正在面对通胀压力，需要将利率向上调整时，日本利率长期贴近零水平。在这种背景下，日本人在买屋时，能够享有优厚的贷款条件。而符合特定标准的置业者，例如拥有日本永久居留权者，甚至能以极低的首期轻松上车，大大减少了置业的成本。
东京二手公寓价连升4个月
然而，随著经济复苏，日本央行亦在7月底宣布加息四分之一厘，此举虽然在股市上触发了颇大的震荡，却没有撼动日本人的置业兴趣。
日本房地产顾问公司Tokyo Kantei高级首席研究员Takeshi Ide表示，央行加息可能会影响短期的房屋转售，令市场出现沽售套利的情况，但中长期来说，加息的幅度并没有大到能影响日本人的置业决定。该顾问公司于9月24日发表的报告展示了日本主要城市二手公寓价格（以70平方米换算）调查。
报告显示，日本央行加息后，一线城市的房价升势持续。其中，东京都23区二手公寓价格连续4个月上涨，8月份区内平均价为7750万日圆（约51.84万美元），较上月上升2.6%。事实上，日本城市化进程加快，愈来愈多人由郊区移往东京、大阪等一线城市，为大城市的住屋需求提供了强力的支持。
物业价格吸引 海外投资者追棒
日本房价除了有本地人支持外，海外投资者亦为房价增长提供动力。仲量联行资料显示，海外投资者占了日本房地产市场的20%至25%。尽管大城市的房价已开始让日本人感到压力，但当地房价相对于其他亚洲地区，包括香港、新加坡等，仍然处于吸引水平。
Julius Baer（瑞士宝盛）于今年7月发表的《全球财富及高端生活报告》称，新加坡与香港已连续两年高踞全球生活成本最高城市的首三位置之内。反观东京，自2021年登上排行榜第二名后，翌年开始已逐步跌出十大之列。再加上日圆自去年起持续偏软，变相为海外投资者在日置业提供了可观的折扣。市场有需求，亦自然有回应。
外籍人士租屋难 带动置业自住需求
日本楼盘在港开售已非新鲜事，就在9月底，东京中央区住宅项目PREMIST代代木大山来港开售。该盘提供1房至3房单位，面积376至701方尺不等，入场价格434万元起。东京区的新盘不多，而该盘距代代木上原站约数分钟路程。乘电车往新宿站5分钟、往涩谷站亦只需9分钟，无论民生商铺、食肆，还是文化元素，一应俱全。
目前东京都区的住宅物业，投资回报介乎3.4厘至5.4厘之间，小型单位的租金回报较佳。
撇开投资需求不谈，海外人士也是有住房要求。在日工作或留学的外籍人士已达340万人次，但有四成外籍人士在日本租房时遇到了不公平的待遇。主要日本业主担心外籍人士居日时间不长，更有可能签证不获续签，出现突然退租的情况，令当地业主拒绝将房屋租予外籍人士。即使有日本人作担保，也不容易租到房子。所以，有部分在日外籍人士也是无奈下选择买房自住。
日圆汇价走势 影响楼价租金收益
对港人而言，日圆低水为东京置业提供了很大的诱因，但要留意若将物业出租，日圆低水同样会影响租金收入。尤其日本自今年下半年以来，央行对于应否调高利率的态度时有改变。央行利率走向会影响日圆汇价，继而影响物业价格及租金收益。
明报记者