高盛：内房违约风险升温

发布 : 2025-12-19  来源 : 明报新闻网


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【明报专讯】内地楼市跌势难止，投行高盛发表报告，预期内房行业在持续面临流动性压力及高库存水平，2026至2027年新房市场建设活动仍会持续疲软。若至2027年房地产固定资产投资（FAI）能达到房地产销售额的85%，目前按年双位数下跌的跌幅可能开始放缓。

二手供需失衡需更长时间调整

高盛预期二手市场方面，供需失衡需要更长时间调整，推延了楼价稳定的时间，并影响更广泛市场平均售价趋势。随著住房市场持续疲软，该行认为会出现两个新不确定因素，包括发展商是否仍有进一步延长贷款限期的空间，以及高贷款价值比（LTV）的按揭规模及其潜在影响，房价持续低迷正推升抵押贷款与营运贷款的贷款价值比。

高盛指出，自楼市低迷以来，民企发展商销售额急速萎缩，加上债务水平居高不下，已完全抵消减息带来的效益。该行预期民企发展商利息支出仍占整个行业的70%，占其销售额10%以上，相较大型国企发展商在2025至2027年比率为5%至6%。随著其销售现金亏损扩大，其支付利息的能力将面临更大挑战。

降龙湖新城发展投资评级

虽然中国政策制定者2022年起持续延长开发商的贷款期限，并迅速扩大「白名单」贷款审批规模，但从发展商贷款馀额停滞现象来看，实际提款进度仍十分有限。行业流动性压力持续加剧，信贷违约风险恐进一步升温。

该行预期其覆盖的股份整体基本前景趋弱，该行将民企龙湖（0960）的评级由「买入」降至「中性」，主要因其开发业务前景严峻、稳健的去杠杆执行力及稳定经常性业务所带来的风险回报已反映在合理估值中。

该行将新城发展（1030）由「中性」下调至「沽售」，预期其开发项目销售额与利润率急剧下滑对盈利/现金流的持续负面影响，以及难以缓解的债务偿付压力，将继续笼罩其业务前景。高盛同时维持华润置地（1109）、绿城中国（3900）、金茂（0817）及中海外（0688）的买入评级。