22楼市预测选举年 加息不碍房价涨 买家睇屋新方法

发布 : 2022-1-20  来源 : 加拿大置业频道


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2021 年是房地产行业创纪录的一年,不论是成交量或是价格,均创下历年来新高。

在大多伦多,全年共成交121,712 宗,平均价升至$1,095,475。

踏入2022年,今年的楼市表现会是怎样?

人们对2022年的市场有何期待?



1.利率上升 不会有大影响
自发生疫情以来,利率一直处于历史低位以支持经济,这使得本国房贷比以往任何时候都要便宜。

但在2022年,极低成本借贷时代即将结束。许多加拿大人想知道这会对房地产市场产生什么影响。

在最近的一次利率公告中,加拿大央行坚持将于2022年中提高利率的意图,这取决于疫情在全国范围内对复苏造成的影响情况。

为了帮助了解这可能对房地产市场产生的潜在影响,可以回顾一下2018年的加息。当年加息了3次,以应对强劲的加拿大经济,最后一次加息发生在10月。



总体而言,当年的房地产活动放缓,平均价格同比下降4.9%,销量下降19%。但许多专家表示,这主要是由于压力测试的引入,降低了购房者20%平均负担能力。在发生这些变化之前,2017年12月出现了异常火爆的市场,买家争相抢购。

「虽然上次利率上升时我们看到销售活动降温,但重要的是要记住,这一变化与实施压力测试密切相关,这极大地影响了潜在买家可能有资格获得的贷款金额。」Zoocasa的首席执行总裁Lauren Haw解释说「而且,由于加拿大人已经通过高达5%利率压力测试,他们有资格获得按揭,因此我们已尽可能做好准备,以应对利率上涨。」

根据当前的压力测试规则(OSFI官员选择在2022年之前保持不变),固定按揭贷款利率需要升至3.25%,买家符合测试条件的金额才会发生变化。



2.供应不足 一年比一年紧张
2021年破纪录的销售数字被传诵一时,例如,3月份大多伦多地区和整个加拿大的销售额创下了历史新高,大大打破了之前的纪录。到了10月,房地产销售打破了2020年创下的同月份纪录。

很简单,这是加拿大房地产历史上最热的一年。

尽管这年的销售额一直居高不下,但在较为「平静」的月份,很明显是待售库存不足(而不是买家需求减弱)导致销量下降。

根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,历史上只有四次全国市场上的库存总月数低于2个月——所有这些都发生在2021年。该指标的长期平均值是5个多月。



「简而言之,我们看到了创纪录的低库存水平,市场上的买家远远多于可供购买的房产,」Haw解释道。 「供应将是进入新的一年的一个关键指标,尤其是知道我们可能会看到比往常更热的1月和2月,因为买家希望在2022年预期加息前锁定按揭利率。」

他又说,「根据当前的市场活动,我们预计售盘不足的趋势不会很快消失。在比较了多伦多地区过去5年的市场数据,分析了每年11月和12月之间库存水平的变化情况后,我们预计12月只有4,345套新房源上市,如果这个预测成真,这将是两年来上市量最少的新房源数量。」

地拿大地产协会(CREA)的高级经济学家Shaun Cathcart表示:「住房周期可能很长,因此市场趋势并不关心我们是否在冰箱门上贴上了新的2022年日历。事实是,我们在2020年面临的供应问题,到2021年会变得更糟,但随着我们进入2022年,供应问题会更加紧张」。



3.房价上涨 看不到尽头
「从历史上看,有很多因素会在2022年出现,而这些因素会促使买家进入市场。诸如在加息前尝试锁定按揭利率、选购房屋以抵御因Omicron而实施更严格的限制,或在供应极低的市场中竞争等,都是2022年显而易见的因素,并可能会推动一个竞争激烈、价格增长强劲的房地产市场。」Haw说。

在CREA对2022年的预测中,在年底全国屋价格将上涨至739,495元,估计增长7.6%。该预测更指出安省是增长最快的省份,预计价格将上涨11.5%,平均为971,080元。

利率上升与房价涨对买卖会有影响。但是,回顾2018年利率最后一次上涨时,尽管所有类型的房屋的销售都因这些市场变化而下降,但重要的是要知道,市场上更实惠的房屋类型仍然出现价格上涨。在多伦多地区,镇屋/排屋和柏文的价格分别上涨了9%和10%,而独立屋的价格同比下降了4%。

Haw解释说:「从2018年利率最后一次上涨的时候开始,我们可以预测市场上价格最实惠的物业如柏文和镇屋/排屋,将在2022年带领增长,因为今年的贷款成本上涨。」



4.购房地产 买家续采用新方式
在2021年下半年,尽管因应疫情的限制放宽,允许开放房屋等传统的买卖房地产方式得以恢复,但买家对以技术为中心的虚拟房地产体验表现出持续的兴趣,而且并没有回到以往的旧有买房方式。因疫情而兴起的网络上虚拟参观、高质量视频和浏览介绍,将会继续存在。

「在疫情期间,我们看到买家与新房产互动的方式发生了巨大变化,Haw说。我们在我们的应用程序中尤其注意到了这一点,下载这些程式的用户,经常使用它来快速查看市场状况。」Haw说。

买家希望立刻从线上快速查看最新的待售盘,他们已习惯采用虚拟优先看房。



5.今年选举 住房再度成为关键问题
去年,当自由党政府在8月召开临时联邦选举时,住房负担能力成为一个关键的选举问题。尽管这次联邦选举的时间安排令许多加拿大人感到意外,但安省居民应该准备好迎接2022年关于住房和选举承诺的更多讨论,因为安省正在为2022年的省和市选举做准备。

许多对住房和房地产最重要的政策事项都由省府或市府负责,例如管理省内土地使用方式的省府政策,以及管理密度的市政土地规划,调节楼房密度、附属建筑和新发展项目等。

更何况,房地产行业的运作规则,是由省级层面进行监管。因此,今年的选举将是值得关注的。

多伦多地区地产商会(TRREB)主席John DiMichele于去年曾表示,「从政策的角度来看,更多住房上的议题都发生在省级和地方市府层面,这些级别的政府的看法需要保持一致,这应该是即将到来的选举期间辩论的一个重要话题。」

作为选民,可留意各个政党和领导人就如何在2022年克服影响当地住房市场 负担能力的问题提出新想法。