洛杉矶楼市料受惠奥运减息(图)
发布 : 2024-8-25 来源 : 明报新闻网 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
洛杉矶的人口持续增长，尤其是年轻专业人士和国际移民的涌入，为该市的住屋需求提供了有力支持。图为洛杉矶待售洋房。（资料图片）
穆迪CRE预计，2024年和2025年洛杉矶将有超过2.8万套公寓竣工，库存增逾3%，豪宅占市场上大部分的新建房屋，意味著公寓或平房类型的供应可能受影响。
据穆迪CRE数据，2024年第一季洛杉矶B级（10到30年的建筑历史）和C级（30年以上）房产的空置率为3.2%，A级（新建、中心区域、大学、医院和艺术文化活动场所附近）房产的空置率为5.7%。
穆迪高级经济学家陈璐表示，南加州待售房屋太少，2022年抵押贷款利率飙升后，这个长期存在的问题变得更严重。去年价格再次上涨，因为业主选择不出售，不愿放弃在疫情之前和期间获得最低抵押贷款利率。
抵押贷款利率趋跌 有利房屋销售
市场研究机构Zillow预计，内陆帝国（ The Inland Empire）河滨县（Riverside County）和圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）在2025年初的物业价格将较今年1月高4.5%。美国新闻网站引述地产界分析，只要抵押贷款利率维持在6厘或以上，房屋销售就会继续受到限制，但随著抵押贷款利率和通胀下跌，房屋销售预计会上升。由于供应不足，楼价在短期内大多会保持平稳。
随著更多的供应进入市场，租金增长应趋平稳，单户住宅租金增速料将比多户住宅增长快。除非出现经济衰退，否则抵押贷款利率可能会在6至7厘之间，但短期贷款利率将在2024年底开始逐渐下降。
市场预计美联储最早可能在9月开始调低联邦基金利率，如果影响抵押贷款利率的10年期债券利率下跌，分析师预期2025年美国房屋销售将更加强劲。洛杉矶是全球娱乐产业中心，荷李活更在国际上享有盛名。
此外，当地科技产业发展迅速，吸引许多顶尖科技公司设立总部，这些产业的蓬勃发展为洛杉矶的物业市场提供了稳定需求。洛杉矶的人口持续增长，尤其是年轻专业人士和国际移民的涌入。这为该市的住屋需求提供了有力支持。
旅游娱乐产业发达 租务市场活跃
随著物业价格上升，当区不少准买家反而选择租楼而非「上车」，这为房地产投资者提供了稳定的租金收入。洛杉矶的租务市场相对活跃，尤其是在人口密集和邻近商业的地区，如市中心、圣塔莫尼卡等。投资者可透过购买公寓、连栋房屋或独栋住宅等不同类型的物业，来获得稳定的租金收入。此外，由于洛杉矶的旅游业和娱乐产业十分发达，投资者还可以考虑投资短租物业，如度假屋和民宿，进一步提高投资回报。虽然洛杉矶房地产市场的价格相对较高，但仍具增长潜力，是其本身优势所致。随著洛杉矶经济的持续发展、人口的不断增长以及土地资源的日益紧张，房地产市场的供需将进一步加大，这有可能推动楼价继续上升。
目前洛杉矶比较热门的投资区域还有东谷市。东谷市是一个新成立的城市，没有旧城的包袱，这些新屋主的素质比较高，所以东谷市的学区也会愈来愈好。东谷市的房子大部分以自住为主，近几年中国人迁入的比例愈来愈高，中国人相对比较注重子女教育，所以华人多的城市，学校质素普遍较高。
物业若在地震带 或需额外保费
买家若想在美国置业或投资，可参考Zillow、Redfin、Realtor等网站，房屋类型、交通、学区、地点、周围环境、房子新旧、面积大小等皆有清晰展示，这些都是筛选要素。物业表面看不到的资讯可以参考卖家提供的揭露报告，但几百页的英文文件，许多买家都不知从何看起。中介公司指买家最重要看Natural Hazard Report，这部分报告会知道该物业在不在地震带、洪水区；附近土质有没有问题，有没有Superfund、泄漏的燃油管道；以及在不在山火易发地带等，不要以为这些天灾意外发生机率小就与买家无关，如果房子在fire zone、flood zone，作为业主当买保险时保费会额外增加。
在学区当中，华人锺情圣马力诺（San Marino），以独栋别墅为主，楼龄较高，平均楼价在40万至55万美元之间。其次是亚凯迪亚（Arcadia），是个气候温和宜人、优美、学区优异的华人富豪区，位于华人密集的圣盖博谷地区，距离洛杉矶市区约20公里，吸引大批富裕的华裔家庭定居，并推高了楼价，是洛杉矶地区最适合投资置业的城市之一。