出租物业虽难抵支出 亏损可能获减少缴税

发布 : 2025-7-14  来源 : 明报新闻网


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【明报专讯】在物价飞涨的当下，许多业主发现物业出租的所得的租金，已经不抵维持物业的支出。有专家指出，出租物业的亏损可以抵扣其他收入，根据所在省份、收入水平以及边际税率，最多可减少约54%的应缴税款。

该物业必须以赚收入为目的

但专家也指出，想要将出租亏损抵税，前提是该物业必须是以赚取收入为目的而进行出租的，而非出于自己的个人目的。

上月审结的一宗税务案件，当事人试图将一处物业在2015年、2016年和2017年的出租亏损进行抵扣，而该物业是当事人的母亲租住。

该纳税人在2015年和2016年分别申报了7,200元的总租金收入，在2017年为7,000元。然而，他的母亲在租住期间，并未支付水电费或其他费用。

税局（CRA）却否认与该出租物业相关的所有费用，并将每年的租金收入降为零。理由是该物业并非出租物业，纳税人也没有实际的收入来源；在没有收入来源的情况下，支出不能用来抵扣。

判断纳税人是否有来自物业的收入来源，法律依据是2002年加拿大最高法院的一个判例。该案推翻了旧的「合理盈利预期」标准，并确立一个新标准：如果某项活动中没有个人目的，而且具备足够的商业性，那么即使出现亏损，纳税人也可扣除与该活动相关的支出。

该物业最初是由当事人与前妻共同拥有，但在婚姻破裂后，当事人成为唯一业主。从2012年起，其母开始在该物业中季节性居住，2014年起完全入住。

该房产起初的状况较差。当事人本身是承包商和电工，他对物业进行了电气升级、更换热水器、修补墙壁裂缝、粉刷、安装窗户和新灯具等维护工作。

其母使用其中一个卧室和客厅等居住区域，第二个卧室则由当事人用于存放工具、油漆和其他装修材料。在装修期间（主要是周末，因他平日有全职工作），他通常在第二个卧室的床垫上过夜。

当事人称，他在这3年内向母亲收取600元的月租虽低，但是一种商业措施，换作其他情况，该房屋很可能会空置。

其母及后于2021年去世后，该房产便一直空置，且从未再租给任何第三方。2024年，当事人搬入该房屋并将其作为主要居所至今。当事人辩称，该房产是以谋取利润为目的的经营项目，而非个人事务。但法官在审查证据时指出，一些租金收据存在明显缺陷和奇怪之处，如租金是现金支付、收据没有签名。此外，在其母亲去世后，虽然房产已完全翻修、理论上易于出租，但3年内却始终无人租住。

最终法官指出，这是为年迈母亲提供住所的一种成本共担安排；从长期看，是为了将房产翻新成自己今后自住的项目。

法院因此裁定该行为属于个人性质，不能转化为商业行为。由于该物业未构成租金收入来源，纳税人无法将其支出或资本成本进行税务抵扣或折旧。