买地两大错误认知(肖郎)

发布 : 2018-6-28  来源 : 明报置业频道


用微信扫描二维码,分享至好友和朋友圈
土地,是房地产中最重要、最关键的一环,但在实际投资上,却比较少人以土地作为投资标的。大部分人都陷入误区,以为土地「难以企及」「碰不起」,仿佛蒙着一层神秘面纱,事实却不是如此。

我们来看一下,大家对土地投资有哪些错误想法呢?

错误1:投资房子比投资土地好
请问下面两种投资方式,你认为哪一种是比较好的投资获利标的?

选择一:市中心的地,2000呎,每呎800元,共计160万

选择二:市中心的公寓,2000呎,每呎800元,共计160万

你是选择买土地,或是买公寓?

若是选择一,非常恭喜,你已经具备非常高的致富潜力。

若选择的是二(买公寓),那要很小心你的财产。一定要选择有潜力的土地,而不是被高估的房产

为什么选择一会比二好?

以总价来说,同样是2000X800=160万;以地段来说,同样是位于市中心。

在总价和地段都相同的情况下,选择的关键就在于:

你持有的,是有潜力的价值,或是已经被高估的价值?

购买2000呎的公寓,拥有的是一栋会随着时间逐年折旧的建物,以及真正值钱却不多的土地。

以20层楼公寓来说,每户拥有的土地平均坪数只有100呎(若是四十层楼华厦,每户拥有的地坪更是只有50呎)。

你可知道,一户2000呎20层的公寓,换算回土地的买价是多少吗?

以每呎建筑成本350来计算:

2000X350=70万(每户公寓的建筑成本)

(160万-70万)÷100呎=9000元(每呎土地价格)

答案是,这户160万的公寓,是以每呎9000元的价格买到所拥有的土地。

比起每呎800元的土地,这户公寓持有土地的价格是人家的11倍多,是不是贵得离谱?房屋鉴价时,不动产估价师均会采用成本法。以成本法来计算,房子的价值远比你想像得少!

大家都认为买房子投资报酬率高,却不晓得更好的投资标的,其实是土地。房子会存在折旧,土地却没有这个问题。最近十年来大多伦多的地价翻了近15倍,同一个时间段,房价上涨速度还不到地价的1/3,公寓就更低。

错误2:土地需要持有很长时间才有钱赚
俗话说:「大富买地,小富买房。」买土地绝对比买房子划算。很多人认为买地转手不容易,需要持有很长时间才能赚到钱。

其实土地有需要持有长时间的,也有很快就能赚到可观利润的。 Zoning(政府规划),这是决定土地价值的非常重要的因素。

熟地
土地可分为生地和熟地。所谓熟地,也就是政府的规划已完成,相应水电气、上下水的配套设施已经或即将到位,购买这样的土地,价格相对会较高,但是因为相关的申请已经完成,时间成本比较低,风险也较低,当然收益也会被卖家分割一部分去。但仍然有高于房屋升幅的可观的利润。

生地
另外一个叫完全生地,也就是说在可预见的期限内,政府的规划不可能有很大的改变。比如说是在安省Oak Ridge Marine或联邦的环保保留地范围内,如果没有某一级政府的官方规划(Official Plan),恐怕这样的土地就没有时间表只能等了。

半生不熟
其实在这生熟之间,还有一个灰色地带,俗称半生不熟,该种土地,其实政府的规划可以改变,只不过还没有去重新规划( Re-Zoning)。当一个土地能否去申请改变规划,当然首先要研究有没有这种可能性。然后,要先下手为强。

在多伦多有很多这样的大公司,一直在伺机抢抓机会。比如在烈治文山北部,已经没有太多可供开发的土地了,一是本身它的地理位置决定了这一点,二是它的地形地貌制约了它的开发。烈治文山北部不是五大湖区的保留地,就是属于Oak Ridge Marine 的限制区。

在成熟市区如何发现投资机会?在市区内购买大面积的土地几乎是不可能的,因为现有空地基本上在很多年前已经被投资者和开发商占有,随着周边物业升值,土地价格也随之高涨,尤其在寸土寸金的地块,不是一般个人所能撼动,对中小投资者而言,在市区内只能买个地皮投资。

一般来说,在市区内进行土地投资,可以考虑以下情形:

在豪宅区或高收入地区,找低价破房子推倒重建。

大马路交叉路口的独立屋。大马路交叉口一般会可以建Condo或办公楼等的商业用地,只要出来可以先买了再说,因为你买了以后周围物业就会比较难卖,你愿意买的话可以慢慢都买下来。你不买的话,也会有其他大买家来找你谈买你的地。

热点地区大路旁连续的破旧平房。如果有一定实力,可以连续买多间,最好买一个Block,最少也要买到4-5间以上才行,改变土地使用用途,建镇屋半独立屋,甚至期待建多层建筑。

在不好的区,选择那些濒临倒闭的Plaza。

废弃的加油站地皮、正在使用的临时停车场、含有绿化带的地块。

当然,很多时候这样的地块并不会在市场上公开发售,需要有经验的经纪帮买家去寻找和说服卖家拿出来卖。

注﹕以上乃个人观点,仅供参考。

买最好的房子,选最好的经纪。买房卖房,首选肖郎,冠军经纪,値得信赖。

肖郎
Mark Xiao,肖郎
Re/max Realtron Inc Brokerage 运亨地产
Independently owned and operated
Office: 905-764-8688
Cell: 647-515-1111
肖郎微信咨询: 1-647-515-1111
Email: markxiaotoronto@gmail.com