港人交文件爱黑笔删资料保私隐 按揭顾问:拖延申请时间

发布 : 2023-2-16  来源 : 加拿大置业频道


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买楼做按偈,每间银行要求、每个买家的背景不同,所需的文件也不同。

偏偏港人重视私隐,按偈顾问说经常「问一样给半样」,甚至在文件上用黑笔左删右删。

顾问坦言其实客人给予的资料越多越仔细,银行才可更全面评估,更「爽手」批核贷款。

亦有经纪提醒第一次置业的港人,大数额的海外汇款有时要长达一个月才可到户,如资金未妥善周转,交易分分钟「冻过水」。



每月总还款不能超过月薪四成
「银行一般只要两天便可批核按揭,新移民也只要5天。」CIBC的房贷顾问Cherry说。 「问题是,之前准备文件的过程要快、要齐。而我的责任是针对客人个案,为他们整理最实用的资讯予银行审核。」在这方面,Cherry坦言香港人较其他人更重视私隐,有时候反而增加了准备的时间及功夫。 「保障个人私隐当然值得尊重,不过也真的只有香港人,会问你用这份文件的目的是什么?然后便拿起黑笔,把其他没有直接关系的资料删去。在银行贷款的世界其实很简单,就是你怎说服银行你有能力还钱。而我的责任就是针对你的个案,帮助你决定什么有说服力,什么没有。」

因此,有时太保护私隐,或会令顾问要花更多时间去帮助你,甚至可能影响批核结果。 「每间银行、每种房产、每个客户的背景也不一样,要准备的文件也肯定会略有不同。」因此,对你的顾问多一点信任,有时可造就双赢局面。

比如说,即使你是首次置业,但你仍有车贷、学费贷款未还清,有可能会影响银行愿意批核的数额,一般来说你每月的「债务」不能超过你月薪的(GDS标准上限是39%,TDS是44%)。而你在海外的债务,例如你在香港仍有未供完的物业,也会列入你的「债务」。

问到曾处理过最复杂的个案,Cherry说多年前一位台湾牧师的case让她最难忘。 「那位台湾牧师原已定居加拿大,但后来到中国大陆传教,多年后回加想置业,那时候他想借8成,约90万。但出现了两个问题。第一,他薪水太低,由于他是神职人员,本身人工不高,生活上很多时靠教堂补贴。第二,报税单上显示他在中国有两个物业,当向中国方面申请信用报告时,因为他是台湾人入境,因此没有信用报告。」

最后要由他在美国的弟分当担保,才可借到房贷,但由于弟弟在美国也有物业,因此又是一轮文件往来,花了好一番功夫。

从Cherry分享的经历,我们可以学习到两件事。第一,「没有报告」对银行来说,也是一种报告,海外资产的申报要很小心;第二,如果你的薪金不是固定,又或是有其他补贴或奖金花红,银行有机会只以你的月薪作考量。



银行按揭只分25年及30年
从事地产行业三十多年的刘世傅也提醒大家,要计算清楚入息,及收入是否有证明,才选择合适的按揭计划。 「多年前曾有一对退休夫妇,打算替儿子付首期,再向银行做按揭买楼。可是,由于夫妇没有入息,儿子从事装修,也没有收入证明,最终传统的五大银行都不愿借贷,他们最后要找一些二、三线的银行,甚至是财务公司才可拿到房贷,当然要多付不少利息。」

如果从事装修这类出粮不固定,甚至是自雇形式的职业,是否很难借钱? 「如果是这类情况,基本上一定要有两年或以上的报税单纪录,才可借到房贷,如果只有一年,那肯定是借不到钱。除此之外,也有可能要交比T4更详尽的T1报税单,让银行仔细审核过去两年的具体财政状况。」Cherry说。

「一般人如果可以提交2年的报税单,有些银行也接受雇主信,那么便可做30年按揭,除此之外其他的special programme,除个别情况,一般只可以做25年按揭。」

不过,Cherry强调,银行的贷款政策不时会有改变,如果想置业应尽早开始留意不同银行的优惠。

以CIBC为例,2月10日便有一项针对新移民的优惠措施,过去新移民只可以购买一间自住屋向银行借贷,现在除了一间自住,也可以有一间度假屋做按揭,大多区的房价上限是一百五十万。也就是说,即使一位新移民在多市买了一楝condo,现在打算在新市多买一间镇屋,银行也有机会批按揭。

然而,Cherry提醒大家,一定要小心条文上的用字,因为不同银行、政府对一些词汇的定义未必一样。就以「新移民」(Newcomers)为例,政府的定义是来加五年内,而有些银行则指来加24个月(自雇人士是36个月),超过便没有相关优惠; CIBC有高达3000元的cashback给予首次在加拿大置业的新移民,但政府的首置优惠,如果5年内在海外拥有物业,便可能不符合资格。因此大家不要看过政府或某银行的计划,便理所当然地觉得适用于所有情况。



首置贷款上限约为年薪四倍
除了按揭的年期,数额的多少也很重要,而坊间的计算方法千变万化。对此,Cherry表示,新来加未有工作,或工作不超过三个月的,如可提供过去三年的工作收入及证明,一般最多借6成半;而报税两年收入稳定的大都可以借8成。

不过,由于近年楼价攀升,以个人入息计算或会更现实:「在贷款世界,最简单的理解方法,第一间屋可以借到你年薪金的4倍。以多伦多平均一百万的房价,如果借6成半即65万,那表示除非你两夫妇年薪共有十六万才有可能。在安省,除非两夫妻都是专业人士,否则很难可以借足6成半,更别说是8成了。」

「当然,有些银行也有特殊优惠。如你可提供两年报税纪录,有机会有特殊优惠,可申请人工10倍的按揭,前提是你要有25万存款放在存储或投资理财的户口。」可见,大家不要被6成半、8成这类数字迷惑了,以个人薪金计算才是更准确。此外,地产经纪刘世傅亦补充,即使银行已发出「按揭预批」,在等候交吉的时间里,如果买家的就业情况出现变化(如失业),也有可能影响最后的审批结果。



买Condo要看清大厦管理条文
今年联邦政府虽实施了非加人买楼禁令,但同时首批以「救生艇计划」工作满一年的港人,都陆续申请到永居资格,当中不乏有能力在此置业安居的人。刘世传提醒大家,新移民在多市买楼有不少细节要留意。

「由于今年开始实施空置税,那些拿到永居后打算加港两地走的『太空人』要特别注意,万一离开加拿大超过半年,物业又没有放租的话,便要申报缴交空置税。」另外,如果打算买condo的人,也要小心细阅大厦管理的约章。 「曾有客人买condo自住,过程中律师有详细解释每项条文,买家也说没问题。岂料入住后,才发现有宠物限制,最后他因为家中有太多猫而被邻居投诉,最后要把房子卖掉搬走。」

刘世傅说。 「也有客人与管理处职员争执时,一怒之下破坏了管理处的电脑,即使买了该单位,管理公司有权透过公司律师,提出诉讼要求赔偿或更严重的控告。」

跟香港不同,在香港私楼出现违规情况,最严重一般也是「钉契」,即未处理好前不准买卖,但在多伦多,哪怕你买下该单位,管理处亦有权要求你搬走。



注意交吉时间免夜长梦多
除此之外,他亦提醒买家要善用conditional offer:「一般可以有5日的验楼期,如验出有问题可以取消交易;如果卖家物业仍有租户,可要求卖家与租约签订终止租赁协议(N11),以防租客不肯搬走。」不过,他强调即使有协议,租户反口的话,其实新业主仍是要自己上租务法庭处理,随时要一年半载。因此,比较保险的做法,是买一些已交吉或业主自住的房屋。

如果买的是银行拍卖的「银主盘」,买家一定要眼明手快,且尽量缩短交吉的时间:「银主盘交吉时间长,有机会令交易无法完成。如果旧业主在交吉前想办法拿到足够资金,便有权赎回物业,即使买家已签订合同,也无法阻止。」

外汇管制令资金周转需时
最后,他提醒新移民买家,要注意海外汇款需要的时间:「有不少香港移民是把香港物业卖出,再汇款到加拿大买屋,要留意海外突然有大额资金汇入,因外汇管制,审理及文件会较繁复,有可能一个月或更久才可拿到资金。可是,当卖家接受你的offer,2日内要收5%订金,之后不久便要再准备30%的资金并与律师处理,如果资金周转不灵,交易便告吹,5%的订金便拿不回了。如果正值跌市,卖家再卖出还可能要你赔偿差价,是真正的赔了夫人又折兵!」

鉴于最近有不少骗案,刘世傅亦提醒大家可以透过律师买一份「业权保险」,以确保大家遇上「被卖楼」的情况可获赔偿。