加国买楼禁令杀到 「辣招」禁外国人置业
发布 : 2022-11-24 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
联邦政府出台了禁止非加拿大居民购买住宅房地产的立法。
《禁止非加拿大居民购买住宅物业法》将于2023年1月1日生效，有效期为两年。
条文中虽有情况可获豁免，但本刊访问了两位律师，均明言外国人可利用「灰色地带」置业的机会不大。
亦有地产经纪分享，公司近日已发出通知，绝不容忍职员对违法买家助纣为虐！
从明年1月1日开始，非加拿大居民将被禁止在加拿大购买某些住宅房地产两年，想买楼的外国人仅余不足30天的时间出手。同时，联邦政府明言任何故意帮助非加拿大居民买房的人都可能陷入困境。
对于政策是否真的能够一击即中，进一步控制楼价，在房地产买卖有丰富经验的律师Ernest对此略有保留。 「如果从现实层面看，市场上参与买卖的非加拿大居民，其实比例不算很大。以我们事务所的客人比率为例，过去一年成交中，非加拿大居民买家的数量不到5%。」
不过，Ernest亦补充，楼市升跌除了现实环境，亦要考虑到投资者的心理因素。禁令会否影响其他买家的入市意欲和市场气氛，则有待观望。
Ernest 从法律角度梳理了条文内容。
1. 谁受到禁令的影响？
符合该法案下「非加拿大居民」定义的人将受到禁令的约束，主要包括
A. 在加拿大境外成立的公司；
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外国公司及
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工签及学签者)，除非满足特定条件。
2. 谁能获得豁免？
该禁令不适用于以下人员A)难民；B)与配偶或同居伴侣(加拿大公民、加拿大永久居民、根据《印第安人法》注册为印第安人的人，或难民)一起购买住宅房地产的非加拿大居民。而暂居人员需要满足何种条件才能被豁免还未可知， 需要等待政府出台更具体的规定。
3. 哪些物业在禁令范围内？
首先，Ernest强调这次的禁令只限于住宅，而不适用于商用物业。
A. 包含三个或更少住宅单元(unit)的独立式住宅或类似建筑物；
B. 任何建筑物的一部分，包含排屋、半独立式住宅、住宅公寓或其他拟与建筑物中的其他单元分开拥有的类似处所。 (即购买Basement也不可以)
Ernest补充，商用物业及拥有4个或更多住宅单元的独立式住宅不在影响范围内。
4. 违反禁令有什么惩罚？
每个违反禁令的个人或机构，以及每个故意帮助受禁令约束的人购买住宅物业的个人或机构，都将构成犯罪，并可处以最高10,000元的罚款。
此外，任何违反禁令的公司或机构的董事、高级职员、代理人、受托人、高级官员或经理如果指示、授权、同意、默许或以其他方式参与违反禁令，则可能被追究个人责任。
由于该法下的犯罪条款并不仅限于住宅物业的购买者，涉及加拿大住宅房地产行业的众多人员可能会承担责任，包括卖方、房地产经纪人、开发商、律师等。
Ernest强调，在最严重的情况下，政府将有权向当地高级法院申请根据预期条例出售住宅物业的命令。
无视禁令代价高昂
所谓「上有政策，下有对策」，是次禁令或有灰色地带，令有意买楼的外国人对禁令置若罔闻。毕竟如果购买几百万的豪宅，也不会在乎那数万元的罚款。
对此，Ernest解释，如果买家愿意支付所有罚款，而且愿意承担之后被强制出售的风险，「理论上」是可以无视法规。
「但是，Ernest解释，在现实层面，我们很难想象会真的有房地产经纪人、按偈经纪、买卖律师愿意陪你一起铤而走险。」
地产经纪Kin Wong则表示，公司在十一月中的时候，因应禁令向全体上下作解释，并提醒所有经纪必须按法律条文处理，否则会影响公司，甚至惹来官非。
近半年市道转淡，会不会有经纪为了佣金而无视禁令？ Kin认为整个交易中，买家是否外国人基本上一查便知，「很多公司也有相关指引，因此经纪很难以不小心或不知道为理由。」，加上涉及的人员太多，很难让所有知情人士都赌上自己专业。
「市道艰难是一时，但万一因违反职业操守而被吊销牌照，你马上就可以转行了！」
Kin解释，毕竟加拿大房地产市场发展已相当成熟，因此监管制度亦很完善。帮助买家以不合法途径置业，RECO(安省地产议会)不会袖手旁观。
「RECO对业界的投诉会很认真处理，之前楼市畅旺的时候，曾有卖方经纪找各种理由拒绝不同买家的Deal，然后把物业留给自己兼任代理的买家，试图『食两家茶礼』，结果被RECO揭发事件，最后该名经纪被罚款，数目足以抵销他的佣金，可谓贪字得个贫！由此亦可见，RECO对于经纪的操守，有相当严格的要求。」
Kim继续解释，「今次的禁令，可以说是联邦政府雷厉风行的政策，可以预期RECO打击违规情况绝对不会手软。再者，一单交易中涉及的人太多，大家心理上很难完全互信，一齐犯法，因此我不认为以罚款无视法令是一个可行方法！」
假结婚 遇事难向法庭提告
条文提及，如配偶或同居伴侣符合资格，可以「联名」买楼，那么会否引申「假结婚买楼」的问题？毕竟，早年的「都市传说」，传言在安省花6至8万，便可找加拿大公民签纸结婚。
对此，Ernest表示，「这种情况在理论上，不能说完全没可能，但实际操作中，买楼涉及的文件繁复，不太可能实现。在交接过程中，我们要求客人签署宣誓文件来确认客人的婚姻状态。作为律师楼，我们不会在明知的情况下帮助客人通过假结婚来完成交接。
处理很多家庭问题及离婚个案的家庭法律师Kim Wong亦表示，「假结婚买楼」的风险很高，一旦结了婚，对方便受各省的家庭法的保障。如果日后离婚，对方有机会分到买房者的财产，甚至要求赡养费。
「当你选择了假结婚，对方反面不认帐的时候，难道你可以对法官说你是假结婚吗？如果对方一口咬定你们的关系，在庭上你可以如何解释？」
「更重要的是，当你立心要绕过法律行事，那么当出了乱子时，便不能期望可依据法律解决了。」Kim补充。
时下流行「婚前协议」，买楼前签署类似的协议不就可以吗？
「婚前协议如果不满足法律要求，可以失去效力。如果对方有心不认帐，会找无数理由推翻协议。」
再者，如果「假结婚买楼」，对方亦会占资产的部分拥有权，万一对方回头敲诈你，否则不愿签字卖楼，到头来你不是付「赎金」，就是告上法庭。除了要付律师费外，亦可能错失卖房时机。
各机构努力争取 放宽禁令内容
由此看来，非加拿大居民在2023年后，能买楼的机会真的微乎其微。不过，加国很多不同的机构，其实也努力跟联邦政府商讨，能否给予更多的豁免权。
卑诗省房地产协会(BCREA)便向政府反映，这项政策会对新移民的房屋所有权造成障碍，并可能干扰加拿大吸引移民的能力。政策与联邦政府自己的移民目标不一致，联邦政府的目标是明年接纳465,000人。
更重要是，即使一个人不是加拿大居民，他们仍然能够为加拿大的经济和社区做出贡献。
加拿大房地产协会(CREA)更建议有额外豁免，包括美国人和墨西哥人等紧密的合作伙伴，以避免加拿大贸易伙伴做出可能伤害加拿大居民的对等反应。
各位有意置业的外国人，如果不能在2022年开始交易，便只能静待政府的新措施了！
《禁止非加拿大居民购买住宅物业法》将于2023年1月1日生效，有效期为两年。
条文中虽有情况可获豁免，但本刊访问了两位律师，均明言外国人可利用「灰色地带」置业的机会不大。
亦有地产经纪分享，公司近日已发出通知，绝不容忍职员对违法买家助纣为虐！
从明年1月1日开始，非加拿大居民将被禁止在加拿大购买某些住宅房地产两年，想买楼的外国人仅余不足30天的时间出手。同时，联邦政府明言任何故意帮助非加拿大居民买房的人都可能陷入困境。
对于政策是否真的能够一击即中，进一步控制楼价，在房地产买卖有丰富经验的律师Ernest对此略有保留。 「如果从现实层面看，市场上参与买卖的非加拿大居民，其实比例不算很大。以我们事务所的客人比率为例，过去一年成交中，非加拿大居民买家的数量不到5%。」
不过，Ernest亦补充，楼市升跌除了现实环境，亦要考虑到投资者的心理因素。禁令会否影响其他买家的入市意欲和市场气氛，则有待观望。
Ernest 从法律角度梳理了条文内容。
1. 谁受到禁令的影响？
符合该法案下「非加拿大居民」定义的人将受到禁令的约束，主要包括
A. 在加拿大境外成立的公司；
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外国公司及
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工签及学签者)，除非满足特定条件。
2. 谁能获得豁免？
该禁令不适用于以下人员A)难民；B)与配偶或同居伴侣(加拿大公民、加拿大永久居民、根据《印第安人法》注册为印第安人的人，或难民)一起购买住宅房地产的非加拿大居民。而暂居人员需要满足何种条件才能被豁免还未可知， 需要等待政府出台更具体的规定。
3. 哪些物业在禁令范围内？
首先，Ernest强调这次的禁令只限于住宅，而不适用于商用物业。
A. 包含三个或更少住宅单元(unit)的独立式住宅或类似建筑物；
B. 任何建筑物的一部分，包含排屋、半独立式住宅、住宅公寓或其他拟与建筑物中的其他单元分开拥有的类似处所。 (即购买Basement也不可以)
Ernest补充，商用物业及拥有4个或更多住宅单元的独立式住宅不在影响范围内。
4. 违反禁令有什么惩罚？
每个违反禁令的个人或机构，以及每个故意帮助受禁令约束的人购买住宅物业的个人或机构，都将构成犯罪，并可处以最高10,000元的罚款。
此外，任何违反禁令的公司或机构的董事、高级职员、代理人、受托人、高级官员或经理如果指示、授权、同意、默许或以其他方式参与违反禁令，则可能被追究个人责任。
由于该法下的犯罪条款并不仅限于住宅物业的购买者，涉及加拿大住宅房地产行业的众多人员可能会承担责任，包括卖方、房地产经纪人、开发商、律师等。
Ernest强调，在最严重的情况下，政府将有权向当地高级法院申请根据预期条例出售住宅物业的命令。
无视禁令代价高昂
所谓「上有政策，下有对策」，是次禁令或有灰色地带，令有意买楼的外国人对禁令置若罔闻。毕竟如果购买几百万的豪宅，也不会在乎那数万元的罚款。
对此，Ernest解释，如果买家愿意支付所有罚款，而且愿意承担之后被强制出售的风险，「理论上」是可以无视法规。
「但是，Ernest解释，在现实层面，我们很难想象会真的有房地产经纪人、按偈经纪、买卖律师愿意陪你一起铤而走险。」
地产经纪Kin Wong则表示，公司在十一月中的时候，因应禁令向全体上下作解释，并提醒所有经纪必须按法律条文处理，否则会影响公司，甚至惹来官非。
近半年市道转淡，会不会有经纪为了佣金而无视禁令？ Kin认为整个交易中，买家是否外国人基本上一查便知，「很多公司也有相关指引，因此经纪很难以不小心或不知道为理由。」，加上涉及的人员太多，很难让所有知情人士都赌上自己专业。
「市道艰难是一时，但万一因违反职业操守而被吊销牌照，你马上就可以转行了！」
Kin解释，毕竟加拿大房地产市场发展已相当成熟，因此监管制度亦很完善。帮助买家以不合法途径置业，RECO(安省地产议会)不会袖手旁观。
「RECO对业界的投诉会很认真处理，之前楼市畅旺的时候，曾有卖方经纪找各种理由拒绝不同买家的Deal，然后把物业留给自己兼任代理的买家，试图『食两家茶礼』，结果被RECO揭发事件，最后该名经纪被罚款，数目足以抵销他的佣金，可谓贪字得个贫！由此亦可见，RECO对于经纪的操守，有相当严格的要求。」
Kim继续解释，「今次的禁令，可以说是联邦政府雷厉风行的政策，可以预期RECO打击违规情况绝对不会手软。再者，一单交易中涉及的人太多，大家心理上很难完全互信，一齐犯法，因此我不认为以罚款无视法令是一个可行方法！」
假结婚 遇事难向法庭提告
条文提及，如配偶或同居伴侣符合资格，可以「联名」买楼，那么会否引申「假结婚买楼」的问题？毕竟，早年的「都市传说」，传言在安省花6至8万，便可找加拿大公民签纸结婚。
对此，Ernest表示，「这种情况在理论上，不能说完全没可能，但实际操作中，买楼涉及的文件繁复，不太可能实现。在交接过程中，我们要求客人签署宣誓文件来确认客人的婚姻状态。作为律师楼，我们不会在明知的情况下帮助客人通过假结婚来完成交接。
处理很多家庭问题及离婚个案的家庭法律师Kim Wong亦表示，「假结婚买楼」的风险很高，一旦结了婚，对方便受各省的家庭法的保障。如果日后离婚，对方有机会分到买房者的财产，甚至要求赡养费。
「当你选择了假结婚，对方反面不认帐的时候，难道你可以对法官说你是假结婚吗？如果对方一口咬定你们的关系，在庭上你可以如何解释？」
「更重要的是，当你立心要绕过法律行事，那么当出了乱子时，便不能期望可依据法律解决了。」Kim补充。
时下流行「婚前协议」，买楼前签署类似的协议不就可以吗？
「婚前协议如果不满足法律要求，可以失去效力。如果对方有心不认帐，会找无数理由推翻协议。」
再者，如果「假结婚买楼」，对方亦会占资产的部分拥有权，万一对方回头敲诈你，否则不愿签字卖楼，到头来你不是付「赎金」，就是告上法庭。除了要付律师费外，亦可能错失卖房时机。
各机构努力争取 放宽禁令内容
由此看来，非加拿大居民在2023年后，能买楼的机会真的微乎其微。不过，加国很多不同的机构，其实也努力跟联邦政府商讨，能否给予更多的豁免权。
卑诗省房地产协会(BCREA)便向政府反映，这项政策会对新移民的房屋所有权造成障碍，并可能干扰加拿大吸引移民的能力。政策与联邦政府自己的移民目标不一致，联邦政府的目标是明年接纳465,000人。
更重要是，即使一个人不是加拿大居民，他们仍然能够为加拿大的经济和社区做出贡献。
加拿大房地产协会(CREA)更建议有额外豁免，包括美国人和墨西哥人等紧密的合作伙伴，以避免加拿大贸易伙伴做出可能伤害加拿大居民的对等反应。
各位有意置业的外国人，如果不能在2022年开始交易，便只能静待政府的新措施了！