压力测试不过关 虚报收入骗房贷无运行 银行问税局查数
发布 : 2018-9-20 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
自对申请房屋按揭借贷者实施压力测试以来，银行对申请者的收入要求更加严格，部分借贷者为求过关，可能虚报收入欺诈银行。
鉴于按揭欺诈行为增加，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)可能联同加拿大税局打击按揭欺诈。
据CMHC日前公布，业内现时所用的检测工具，未能与愈来愈先进的欺诈同步前进。 CMHC建议，借贷机构若想核实按揭申请者收入，可直接从加拿大税局取得申请者的收入资料。
虽然CMHC对外表示，与加国税局合作审核借贷者收入并没有具体时间表，但有业内人士估计，可能早于10月1日便开始落实。
作为加国最大按揭保险机构，CMHC在今年上半年已给10.7万间房屋提供保险。
根据信贷评级机构Equifax的调查，自2013年以来，按揭欺诈增加53%，但它没有公布有多少宗欺诈个案。
该调查还揭示，13%加拿大人对捏造资料申请按揭感到安心。
一些银行在过去多年来，只需要按揭申请者填写收入申报表﹔对自雇人士及没有常规薪酬证明的承包工人来说，银行更倾向接受这种收入申报表。
业内人士表示，贷款机构接纳申请者的加国税局收入报表，而报表可从加国税局网站抽取打印。不过，现时加国税局不能把纳税人的信息给予第三者，那管纳税人同意这样做。
按揭拖欠率跌至低位
尽管房屋价格上涨，市民对按揭欺诈的忧虑升温。但对于CMHC的建议，仍有批评者认为过火，原因是加国按揭拖欠率已跌至历来最低位。
Equifax今年较早时的调查指出，卑诗省的房屋价格虽然是全国最高，但按揭拖欠率却是加国最低，只是0.08%﹔而且加拿大全国的按揭拖欠率企于接近纪录的低位。况且，Equifax亦发现加国屋主享有「良好」的信贷评级。
CMHC表示，在2018年上半年，其担保按揭的拖欠率下跌至0.27%，低过去年的0.29%。
有按揭业人士透露，CMHC这项行动可能过激，但无可避免。
安省康山CYR Funding东主Rena Malkah表示，信贷评级比收入核实更重要。若借贷者拥有高信贷评级，便不用担心他的收入。
可是，部分大温哥华的按揭经纪却认为，加国税局的参与无可避免。
Mortgage Alliance Group旗下Vince Group副总兼按揭代理与投资顾问Peter Kinch表示，按揭欺诈差不多是首要对付事项。
Kinch指出，在美国，当按揭申请者在填写流动应用程式表格时，网上贷款机构已经可查核申请者的报税单，几秒时间内便可决定是否批准申请。
他认为，CMHC应该也可以这样做。而他相信CMHC的建议将会实行，从而减少按揭欺诈。
迄至6月30日，CMHC所担保按揭的金额共为4,630亿元，备有135亿元资本用作填补任何付款拖欠。
买家转向私人房贷商借钱
由于房贷收紧，一些未能向银行借取足够贷款的买家会转向私人房贷商借钱，将楼市部分的风险，转移至一些财政实力远逊于银行的贷款公司。
自从去年以来，多伦多房屋按揭私贷总值稳定，但市场份额增加，有需要监察。加拿大中央银行表示，目前大多伦多地区私贷占新造房贷的份额上升至接近8%。
早于2015年，私贷的市场份额大致上在4%以下的水平，但2016年开始反覆上升，及至去年升势即加速。
不过，根据加拿大中央银行，以私人房贷总金额来说，近数季度大致上平稳，市场占有率上升，原因是新造房贷减少的结果。
中央银行近期评估金融系统风险时特别提及大多伦多地区的私贷业务，指出多伦多每季私贷款项逾20亿元。
从2017年，私贷每季的总值稍逾20亿元，但其他来源的房屋按揭贷款则减少。
联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)表示，于2016年10月收紧须购买保险的房贷，削弱首期不足2成买家的购买力，并且于今年初将类似信贷收紧措施扩大至不用购买保险的房贷。
中央银行在金融系统评估报告中指出，有些希望取得较大笔房贷的买家，可能改向未必受到联邦政府规管的信用合作社及私人贷款公司借钱。
不过，对于私人房贷在大多伦多地区的市场份额，中央银行看来并不感到忧虑。刚好相反，根据央行，私贷年期较短，对市场的重要性被夸大。
中央银行进一步指出，这些私贷公司如果要明显扩展业务，将需要扩充放贷渠道及提升营业能力，而最重要的是开拓资金来源。
无论如何，这并不意味私贷并不会构成风险。中央银行指出，房贷压力测试的目的是要改善总体金融系统的脆弱性，买家转向不受联邦政府规管的贷款公司取得房贷，将会削弱这方面的效果。
央行在报告中指出，房贷市场转向私贷的趋势需要监察。
房贷宗数减 房贷额反增加
尽管全国业主借取愈来愈大笔的房屋贷款，但拖欠率则继续下低。
加拿大按揭及房屋公司表示，去年末季新造房贷宗数减少，不过，总贷款额则未有跟随下跌，反而有所增加。
根据这份消费信贷趋势报告，这个现象可能是大城市的屋价高昂造成。
该机构资深经济研究员Tania Bourassa-Ochoa表示，在新造房贷方面，贷款额40万元以上的份额上升，不超过30万元的则减少。
该报告的数据显示，2016年第4季，新造房贷借款额逾60万元的份额11.64%，但1年之后增加至13.86%。至于30万元以下的房贷，则由51.2%下降至47.9%。
这名专家表示，好消息是各个年龄组别的房贷拖欠率都见改善，反映出供楼族总体的脆弱迹象维持偏低。
早于2016年第1季至第3季，加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)所录得的拖欠率在0.28%持平，其后开始回落，至去年末季已下跌至0.24%。
资料显示，年龄介于25至35岁的供楼族的拖欠房贷还款的比率最低。
年轻族难通过压力测试 以父母房产抵押有风险
自从加拿大各大金融机构收紧房贷，实施更严厉的房贷压力测试后，许多年轻购房一族因收入低而无法通过压力测试门槛，纷纷转向中﹑小型的金融机构。有资深贷款经纪说﹕「现在一些中﹑小型金融贷款机构推出﹑依托父母房产作抵押的房贷模式，受到越来越多年轻购房者欢迎。
「这种房贷模式是﹕如房贷申请人的父母年龄介乎55岁到85岁之间，在加拿大境内拥有独立房产，那么申请人可以父母房产作抵押，获得金融机构的贷款，金融机构在审核申请人的还贷能力时不要求提供收入证明。」
该贷款经纪还指出，「这种以父母房产作抵押的贷款模式有两个条件﹕一是父母的物业必须是贷款全部还清﹔二是贷款申请人必须是当地居民，国际留学生身份不适用。 」
另外，贷款额度与申请人父母的年龄、房产价值挂钩，父母年龄越高，获得贷款的额度越大，最高可获房产总价的55%。
她说，现在多伦多的房价居高不下，单靠年轻人自己的收入根本无力购买，而许多退休老人居住的物业已大幅升值，故推断未来这种贷款形式将成为一种趋势。
不过，她亦提醒房贷申请人，依靠父母房产作抵押贷款时，必须认真评估自己的还贷能力。因为开展类贷款的金融机构给出的借贷利率一般较高，像5年期浮动利率达6.5%到6.6%，申请人一旦无力按期偿还贷款，父母房产将面临被没收的风险。
房贷保险商成本提高 低首期保费料升
由于房贷保险商资本要求将要提高，业界按照以往经验推论，低首期房屋按揭的保费应会随之上升。
金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已发出房贷保险商资本充足测试指引，将资本的要求提高，定于明年1月1日生效。
新的指引适用于新承保房贷。根据银行界分析，相对于现行水平，基本总资产要求将会增加5%。
根据现行规例，首期不足2成的房贷必须购买保险。目前除了加拿大按揭及房屋公司之外，还有2间私营公司提供房贷保险。
不过，业界则预期，明年房贷保费可能因为受到这套指引影响而调升。这亦即是说，负担不起2成首期的买家，保险费的开支应会增加。
鉴于按揭欺诈行为增加，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)可能联同加拿大税局打击按揭欺诈。
据CMHC日前公布，业内现时所用的检测工具，未能与愈来愈先进的欺诈同步前进。 CMHC建议，借贷机构若想核实按揭申请者收入，可直接从加拿大税局取得申请者的收入资料。
虽然CMHC对外表示，与加国税局合作审核借贷者收入并没有具体时间表，但有业内人士估计，可能早于10月1日便开始落实。
作为加国最大按揭保险机构，CMHC在今年上半年已给10.7万间房屋提供保险。
根据信贷评级机构Equifax的调查，自2013年以来，按揭欺诈增加53%，但它没有公布有多少宗欺诈个案。
该调查还揭示，13%加拿大人对捏造资料申请按揭感到安心。
一些银行在过去多年来，只需要按揭申请者填写收入申报表﹔对自雇人士及没有常规薪酬证明的承包工人来说，银行更倾向接受这种收入申报表。
业内人士表示，贷款机构接纳申请者的加国税局收入报表，而报表可从加国税局网站抽取打印。不过，现时加国税局不能把纳税人的信息给予第三者，那管纳税人同意这样做。
按揭拖欠率跌至低位
尽管房屋价格上涨，市民对按揭欺诈的忧虑升温。但对于CMHC的建议，仍有批评者认为过火，原因是加国按揭拖欠率已跌至历来最低位。
Equifax今年较早时的调查指出，卑诗省的房屋价格虽然是全国最高，但按揭拖欠率却是加国最低，只是0.08%﹔而且加拿大全国的按揭拖欠率企于接近纪录的低位。况且，Equifax亦发现加国屋主享有「良好」的信贷评级。
CMHC表示，在2018年上半年，其担保按揭的拖欠率下跌至0.27%，低过去年的0.29%。
有按揭业人士透露，CMHC这项行动可能过激，但无可避免。
安省康山CYR Funding东主Rena Malkah表示，信贷评级比收入核实更重要。若借贷者拥有高信贷评级，便不用担心他的收入。
可是，部分大温哥华的按揭经纪却认为，加国税局的参与无可避免。
Mortgage Alliance Group旗下Vince Group副总兼按揭代理与投资顾问Peter Kinch表示，按揭欺诈差不多是首要对付事项。
Kinch指出，在美国，当按揭申请者在填写流动应用程式表格时，网上贷款机构已经可查核申请者的报税单，几秒时间内便可决定是否批准申请。
他认为，CMHC应该也可以这样做。而他相信CMHC的建议将会实行，从而减少按揭欺诈。
迄至6月30日，CMHC所担保按揭的金额共为4,630亿元，备有135亿元资本用作填补任何付款拖欠。
买家转向私人房贷商借钱
由于房贷收紧，一些未能向银行借取足够贷款的买家会转向私人房贷商借钱，将楼市部分的风险，转移至一些财政实力远逊于银行的贷款公司。
自从去年以来，多伦多房屋按揭私贷总值稳定，但市场份额增加，有需要监察。加拿大中央银行表示，目前大多伦多地区私贷占新造房贷的份额上升至接近8%。
早于2015年，私贷的市场份额大致上在4%以下的水平，但2016年开始反覆上升，及至去年升势即加速。
不过，根据加拿大中央银行，以私人房贷总金额来说，近数季度大致上平稳，市场占有率上升，原因是新造房贷减少的结果。
中央银行近期评估金融系统风险时特别提及大多伦多地区的私贷业务，指出多伦多每季私贷款项逾20亿元。
从2017年，私贷每季的总值稍逾20亿元，但其他来源的房屋按揭贷款则减少。
联邦政府的金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)表示，于2016年10月收紧须购买保险的房贷，削弱首期不足2成买家的购买力，并且于今年初将类似信贷收紧措施扩大至不用购买保险的房贷。
中央银行在金融系统评估报告中指出，有些希望取得较大笔房贷的买家，可能改向未必受到联邦政府规管的信用合作社及私人贷款公司借钱。
不过，对于私人房贷在大多伦多地区的市场份额，中央银行看来并不感到忧虑。刚好相反，根据央行，私贷年期较短，对市场的重要性被夸大。
中央银行进一步指出，这些私贷公司如果要明显扩展业务，将需要扩充放贷渠道及提升营业能力，而最重要的是开拓资金来源。
无论如何，这并不意味私贷并不会构成风险。中央银行指出，房贷压力测试的目的是要改善总体金融系统的脆弱性，买家转向不受联邦政府规管的贷款公司取得房贷，将会削弱这方面的效果。
央行在报告中指出，房贷市场转向私贷的趋势需要监察。
房贷宗数减 房贷额反增加
尽管全国业主借取愈来愈大笔的房屋贷款，但拖欠率则继续下低。
加拿大按揭及房屋公司表示，去年末季新造房贷宗数减少，不过，总贷款额则未有跟随下跌，反而有所增加。
根据这份消费信贷趋势报告，这个现象可能是大城市的屋价高昂造成。
该机构资深经济研究员Tania Bourassa-Ochoa表示，在新造房贷方面，贷款额40万元以上的份额上升，不超过30万元的则减少。
该报告的数据显示，2016年第4季，新造房贷借款额逾60万元的份额11.64%，但1年之后增加至13.86%。至于30万元以下的房贷，则由51.2%下降至47.9%。
这名专家表示，好消息是各个年龄组别的房贷拖欠率都见改善，反映出供楼族总体的脆弱迹象维持偏低。
早于2016年第1季至第3季，加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)所录得的拖欠率在0.28%持平，其后开始回落，至去年末季已下跌至0.24%。
资料显示，年龄介于25至35岁的供楼族的拖欠房贷还款的比率最低。
年轻族难通过压力测试 以父母房产抵押有风险
自从加拿大各大金融机构收紧房贷，实施更严厉的房贷压力测试后，许多年轻购房一族因收入低而无法通过压力测试门槛，纷纷转向中﹑小型的金融机构。有资深贷款经纪说﹕「现在一些中﹑小型金融贷款机构推出﹑依托父母房产作抵押的房贷模式，受到越来越多年轻购房者欢迎。
「这种房贷模式是﹕如房贷申请人的父母年龄介乎55岁到85岁之间，在加拿大境内拥有独立房产，那么申请人可以父母房产作抵押，获得金融机构的贷款，金融机构在审核申请人的还贷能力时不要求提供收入证明。」
该贷款经纪还指出，「这种以父母房产作抵押的贷款模式有两个条件﹕一是父母的物业必须是贷款全部还清﹔二是贷款申请人必须是当地居民，国际留学生身份不适用。 」
另外，贷款额度与申请人父母的年龄、房产价值挂钩，父母年龄越高，获得贷款的额度越大，最高可获房产总价的55%。
她说，现在多伦多的房价居高不下，单靠年轻人自己的收入根本无力购买，而许多退休老人居住的物业已大幅升值，故推断未来这种贷款形式将成为一种趋势。
不过，她亦提醒房贷申请人，依靠父母房产作抵押贷款时，必须认真评估自己的还贷能力。因为开展类贷款的金融机构给出的借贷利率一般较高，像5年期浮动利率达6.5%到6.6%，申请人一旦无力按期偿还贷款，父母房产将面临被没收的风险。
房贷保险商成本提高 低首期保费料升
由于房贷保险商资本要求将要提高，业界按照以往经验推论，低首期房屋按揭的保费应会随之上升。
金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已发出房贷保险商资本充足测试指引，将资本的要求提高，定于明年1月1日生效。
新的指引适用于新承保房贷。根据银行界分析，相对于现行水平，基本总资产要求将会增加5%。
根据现行规例，首期不足2成的房贷必须购买保险。目前除了加拿大按揭及房屋公司之外，还有2间私营公司提供房贷保险。
不过，业界则预期，明年房贷保费可能因为受到这套指引影响而调升。这亦即是说，负担不起2成首期的买家，保险费的开支应会增加。